房地产行业税收筹划案例分析

房地产行业税收筹划案例分析

2）《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）规定：自2003年10月1日起~2005年12月31日止，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。另外，《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）补充规定：财税〔2003〕184号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税〔2003〕184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日~2008年12月31日。因此，公司吸收合并甲公司可免征契税。

3.商品房销售环节

1）土地增值税方面：

①计税成本确定。

按照《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条：“计算增值额的扣除项目一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。”

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第一款：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

故扣除项目金额只能按照土地增值税暂行条例的具体规定确定，不能按照会计的入账价值2060万元确定，也不能按照企业所得税的计税成本2060万元确定。

土地增值税的计税成本（即扣除项目金额）等于会计的入账价值，也不等于企业所得税的计税成本。无论是兼并或投资还是整体资产转让的方式，公司为取得土地使用权所实际发生的支出均只有500万元，支付的地价款的合法有效凭证只有当时支出这500万元时取得的相关原始凭证。故扣除项目中取得土地使用权所支付的金额为500万元。

②应纳土地增值税的计算

扣除项目金额：3000＋60×（1＋20%）＝3072（万元）；

增值额：5500－3072＝2428（万元）；

增值率：2428÷3072×100%＝79%；

应缴纳土地增值税：2428×40%－3072×5%＝818（万元）；

2)企业所得税方面:

应缴纳企业所得税：[5500－（3350-500）－2000－818－60]×33%＝0万元。

筹划方案税负合计：495＋60＋818＝1373万元

因筹划方案税收负担增加1373－1279＝94万元，结论：该方案不可行。

筹划方案二：分段实现土地增值税法

根据文中条件：我们可作三步走方案

1、将公司进行开发，假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元（不含土地价款500万元），期间费用为150万元是时进行转让给同一控制的甲房地产开发公司。售价3000万元。