房地产企业纳税筹划案例分析

房地产企业纳税筹划案例分析

Cases of Tax Planning of Real Estate Company

伍小明

Wu Xiaoming

(广东省核工业地质局，河源517001)

(Nuclear-industry Geology Bureau of Guangdong Province, Heyuan 517001)

摘要:房地产企业缴纳的税款在销售价格中要占到30% - 50%(含地价)，因此，如何有效地进行纳税羌划，直接关系到房地产企业利润的实现。木文通过介绍房地产开发、销售环节的各种案例，分析了在房地产企业进行纳税筹划的途径、方式。

关键词:房地产企业;纳税筹划;案例分析

中图分类铁F293. 3文献标识码:A文章编兮1671-4792-(2005)11-0062-03

据建设部等单位的调查，在商品房销售价格中，税费的比重要占到30%-50%(含地价)，在出租收入中也占到30%以上。实际工作中，税务部门对房地产企业实行预缴税款:上地增值税按1%(住宅)或2%(商铺)，所得税按3%预先缴纳，营业税为5%,城建和教育附加0. 5%，按收入的0. 22%交纳防洪和价格调节基金，合计为9. 72%一10. 72%。可见，房地产企 业缴纳的税款在利润中占有相当大的比重，因此，如何有效地进行纳税筹划，关系到企业能否减轻税收负担，实现其总体经济利益最大化的目标。

一、代建房中的纳税筹划

纳税筹划技术

房地产的代建房行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属劳务收入性质，需按“服务业一一代理业”税目缴纳营业税。山于不属于上地增值税的征税范围，所以无须再缴纳上地增值税。因此，若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，就可以按代建房提供的劳务服务缴纳相应的税金，而无须再按“销售不动产”税目缴纳营业税。

二、合作建房中的纳税筹划

纳税筹划技术

合作建房是指一方提供上地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发「1995]156号)献规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。这两种不同的合作方式将产生完全不同的纳税义务，通过合理周密的烦划，可以形成非常巨大的纳税筹划空间，给企业带来效果显著的节税利益。

在合作建房的经济行为中，可充分运用国家的税收优惠政策对其进行纳税筹划。现行营业税法规定:自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。

三、组织结构的纳税筹划

纳税筹划技术

随着企业规模的不断扩大，许多房地产开发企业逐渐发展成为集团公司。选择设立没有独立资格的分支机构还是通过控股组建子公司，从纳税筹划的角度来考虑是有较大区别的。设立分公司时，其盈亏要与总公司合Jl二计算纳税，如果分支机构经营初期发生亏损，或总公司所属各分支机构盈亏不平衡，则组建分公司较为有利。在设立母子公司的情

况卜，母子公司分别作为纳税人独立纳税，母子公司之间盈亏不准冲抵，子公司按接受投资