美国房地产投资信托基金及其借鉴

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本栏编辑王来星

!济南金融"第!期

美国房地产投资信托基金及其借鉴

!吴婵君

虞晓芬

摘要#近年来我国房地产业发展迅猛!但在投融资渠道十分有限的情况下房地产开发企业对银行资金和预售款依赖度过高!迫切需要引入新的投融资方式以缓解风险"本文介绍了美国房地产投资信托基金#"#$%$的运作方式!并在此基础上就我国发展"#$%提出了若干设想%

关键词#投资信托

基金

房地产

中图分类号#&’()*+,文献标识码#-文章编号#!""#$"%""$&""’%".$""$房地产项目投资金额巨大的特点决定了各房地产企业不得不严重依赖银行贷款和预收款"这种资金来源结构不仅加重了银行风险&而且由于没有相当数量的权益资金或长期资金作后盾!房地产项目随时都将面临资金链断裂的风险!其结果是一旦银行紧缩房地产开发信贷或项目销#预$售不畅!市场上必将出现大量半拉子工程%而房地产业作为一个提供基本生活资料和生产资料的基础性行业!在当前城市化加速期还有很大发展潜力和空间!这就迫切需要借鉴发达国家的成功经验!探索房地产投融资新渠道!保持房地产持续稳定发展%

一&美国房地产投资信托基金

房地产投资信托基金#"/$%$是0,12年美国国会根据’房地产投资信托法案(的规定按一定的法人组织形式组建而成的%它实质上是一种证券化的产业投资基金!通过发行股份或受益单位!吸引社会大众投资者的资金!并委托专门的机构进行经营管理&通过多元化投资!选择各种不同的房地产证券及不同地区)不同类型的房地产项目和业务进行投资组合!有效地降低风险!取得较高的收益"

至3444年1月!在美国商业房地产权益融资中!

产投机交易!不能持有主要以交易为目的的房地产%"/$%欲售房地产!必须符合以下条件*!必须持有某项待售的房地产+年以上!"销售某项房地产之前的+年间!其发生的资本支出不得超过售价的)25!#同一年间售出的房地产不能超过7项!$该房地产不是通过取消抵押品赎取权的方式获得的%

同时!因为"/$%的委托委员会通常是由一些投资专家组成的!所以"/$%从事的业务具有很强的专业性!他们专门从事某一类型的房地产投资!并对欲进行投资的那一类房地产进行详细充分地研究%例如!一些"/$%会专门投资于旅馆!而另一些"/$%会专门投资于受经济衰退影响而不得不贱卖的房地产%

"/$%有许多不同的类型!主要可分为权益型!抵押型!混合型及有限期)自我偿付式四类%权益型"/$%直接

投资并拥有房地产!靠经营房地产来获得收入&抵押型

"/$%募集各种资金用于发放各种房地产抵押贷款&混合型"/$%则兼有以下两种业务&而有限期)自我偿付式"/$%

则主要是在某一确定的期限内购买和经营资产!在期满时由董事会或受托委员会将所有的资产卖出来偿付债务!并将剩余的收益分配给股东%

"#$%就占到(.*.5"它受到美国房地产业的如此青睐!与

其特有的优势是分不开的""/$%可免征公司所得税!而且在资本市场上具有较强的流动性"但"/$%要成立并能投入运作必须满足一定的条件*!必须是公司)商业信托或其他一些类似的机构&"必须由董事会或基金托管人管理&

"/$%在美国已有几十年的发展历史了!其丰富的发展

经验可以给我们很多启示%这期间"/$%的发展主要经历了三个阶段%第一阶段是3,.2934.(年的稳定发展时期%这一时期!虽然"/$%发行的证券量有所波动!但大致上还比较稳定!其发行的数量基本在平均数.3)7万受益单位左右徘徊!金额也未偏离平均数3+*(:亿美元太远%第二阶段是34.+934:7年的低迷发展阶段%34.+年之后"/$%的量大幅下降!34:2年代初虽有所回升!但仍未达到34.2年的水平%第三个阶段是34:1年之后的恢复发展再创新高时期%虽然34:1年之后的几年间"/$%发行的证券量仍不大!但从总体上来看!进入3442年代之后"/$%的量与

#其股份可转让&$至少有366个股东&%后半个课税年

度!任意7个股东+或更少$所持股份之和不能超过其股份总数的768&&至少有.75的资产投资于房地产&’至少有.75的收入来源于房地产的租金收入及房地产抵押贷款的利息收入&(所得的收入中最多只能有(25来自持有期未满四年的房地产及持有期未满一年的证券的销售收入&

)应税所得中至少有,75的部分以股利的形式分配给股东%

虽然"/$%具有免税和高度流动性的双重优点!但其所能从事的业务却受到一定的限制!如*不能从事短期房地

34.2)34:2年代相比已有很大增长%

二&房地产投资信托基金之借鉴

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