美国房地产投资信托基金及其借鉴

!"#$

!一"我国"#$%运作模式

由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验#建议借鉴美国"#$%的发展经验并结合权益型$有限期自我偿付的特点建立以下的运作模式%

权益型有限期自我偿付式

未上市房地产公司股权

管理顾问公司

!济南金融"第!期

的是封闭式的"($%只能用小部分的留存收益!一般为+0"或资产的折旧所产生的现金流量来购买额外的资产&

+/投资管理&较好的投资管理不但有利于"($%自身

的发展#也会给我国房地产市场的发展带来新鲜的血液#改善目前我国房地产市场上一些不良的发展状况#使我国的房地产金融市场和房地产开发市场走向*双赢+&借鉴美国经验#该类"($%的投资业务可向以下几个方面发展%!&"以股权的形式投资于未上市的房地产公司&我国房地产开发企业的资金来源中贷款和以预收款$定金为主的其他资金来源占有很大比重#这使我国房地产开发企业的平均资产负债率高达1)0以上#明显高于国际公认的230的标准&这大大降低了我国房地产开发企业抵御风险的能力#也不利于保护投资者的利益&将"($%的资金以股权的形式投入未上市的房地产公司可有效地改善其资本结构#降低高负债经营所带来的风险&

!,"投资于实物性的资产&一

种是较成熟的房地产项目!例如%写字楼$娱乐中心$购物中心等等"#投资这种项目风险较小#经营收入也较稳定&第二种是一些地区受经济衰退影响贱卖的房地产#购买这些房地产之后#根据当时经济发展状况的需要#对这些房地产进行改建#使其具有更有价值的用途以取得一定的经营收入&例如#美国新计划房地产投资信托基金就很善于选择一些贱卖的房地产#并将其改建成购物中心$小型超市$仓库等新形式租给固定的承租人以获得经营收入&第三种是烂尾楼等房地产不良资产项目#因为"($%的管理人员有较强的专业性#具有将不良资产变成优良资产的本领&

!二"相关配套政策

实物型房地产其他投资商品

国外投资

机构投资

投资人

社会公众

保管机构

政府

&’基金规模$期限&由于我国的房地产投资信托基金

刚刚起步#缺乏相关的发展经验#所以基金规模不宜太大&规模太大对"($%的管理顾问公司要求就高#而且监管机构的监管也将存在一定难度’规模太小又不利于建立有效的投资组合#不能有效地降低投资风险&所以根据发展需求建立适度合理的基金规模对权益型有限期$自我偿付式

"($%来说非常重要&另外其期限应以&)*&+年为佳&

,’资金筹集&权益型有限期$自我偿付式"#$%的资

金筹集方式#应以公募为主&因为目前我国整个产业投资基金还处在探索阶段#如果大量采用私募方式筹资不利于

"#$%的规范发展#也不利于保护投资者利益&而公募方式

由于有较严格的规定且在募集时受主管部门的严格审批#所以更符合现阶段发展权益型有限期$自我偿付式"#$%的要求&

&’建立完善的法津体系&要完善"($%的法律体系#

仅仅只颁布单一的(信托法)$

(投资基金法)是远远不够

的#必须将法律制定工作细化$完备化&要达到此目标#还必须配备一些其他的相关法规&首先应进一步完善(公司法)或制定专门针对投资基金发展的(投资公司法)$(投资顾问法)等法规&其次#我国还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施#如对投资渠道$投资比例的限制等等#使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展&另外#还需对目前的(税法)进行改革#避免"($%的双重征税问题#为其发展创造良好的税收环境&

-’组织形式&"($%就其组织形式而言#可分为公司

型和契约型两种&公司型的"($%是根据(公司法)的要求组成的具有独立法人资格的投资公司#契约型的"($%则是以信托契约为基础形成的代理投资行为#基金本身不具有法人资格&这两种组织形式相比各有利弊#就发展权益型有限期$自我偿付式"($%而言#如果"($%的规模比较大#投资领域也比较广#就应采用公司型组织形式#因为这有助于对基金资产的集中管理和规范操作&如果"($%的规模较小#业务投资又具有一定的专业性#那么可采用契约型组织形式#因为其更有利于风险控制&

,’加快培育机构投资者&权益型有限期$自我偿付式"($%的资金来源中很重要的一部分应是机构投资者的资

金#如保险基金$养老基金等&机构投资者资金量大#而且信息灵通$投资技术高#能够为"($%提供稳定的资金&但事实上#我国目前还没有真正意义上的机构投资者#这对于权益型有限期$自我偿付式"($%的发展非常不利#所以加快培育机构投资者势在必行&

作者简介!吴婵君"&4536#$女$浙江工业大学经贸管理学院$硕士研究生%

"所在地

杭州市

邮编

./变现方式&"($%可分为封闭式基金和开放式基金#

开放式"($%不断发行新股票并将其销售给投资者#同时用经营收入来购买额外的房地产&而封闭式"($%在发行原始股票和购买资产之后#则不再进一步发行股票#其现存股票的价值完全取决于"($%资产组合的经营业绩&权益型有限期$自我偿付式"($%的投资项目周期一般较长且需较强的稳定性#而且开放式"($%在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价#多次的评估又比较困难!特别是权益"($%"#所以封闭式更适合其发展&但要注意

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