房地产的市场调研

房地产的市场调研

1 前言

在许多失败的案例中，我们通过分析，其中有许多原因，有一条很重要的原因是开发商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，从而导致项目失败。

作为专业的房地产咨询代理公司，对一个项目作出准确的市场定位前提是搞好市场调查，而搞好市场调查的前提就是有一套完善可操作的市调方案。不能凭个人经验写出可行性分析报告，科学性、准确性是不高的。

公司对市调参与人员的要求是对市调目标市场所有房地产的内容都必须了解、掌握，形成书面分析报告，每条信息要尽量附原件的复印件。

2 房地产市场调研和营销的信息分析

房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润

1994年下半年至1995年，上海的房地产市场步入盘整消化期，然而有一些产品却依然销势良好，究其原因，不外是产品前期市场定位准确。去年来，房地产业开始重视房地产营销，但如何做营销？这正是从业人员关注的话题。营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性。目前上海房地产市场还处于推销、促销阶段，尚未真正进入营销过程。既然营销基本于市场需要，那么营销的第一步就是市场调研，房地产业的市场调研尤为重要。

一、为什么要进行市场调研？

台湾商界名人王永庆（章）花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产 商东棣氏（音）和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。这个实例说明，房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。

发展商拿到地后首先考虑什么？盖住宅楼、办公楼还是商住楼？一般住宅用途有：公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途可以组合，小区中可以都是住宅，也可以有办公楼、公寓；甚至一栋楼里可以建有住宅、办公楼、商场，形成很多用途，这正是发展商首先要考虑的。

其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层……？容积率决定建筑形状，但可以变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益也许不变。