论预购商品房抵押权预告登记的效力

预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式,预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊,影响金融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法,或者将其纳入预告登记制度进行针对性立法,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。

第 2卷第 2期 7 21年 3 02月

江苏警官学院学报 J 0URNAL OF JANGS P I U 0L CE OF I R I F CE COL GE LE

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民商法研究

论预购商品房抵押权预告登记的效力

余蓉

摘

要：预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式，预购商品房

抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊，影响金

融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法，或者将其纳入预告登记制度进行针对性立法，以维护我国住房金融市场的稳定、有序。 关键词：商品房预售抵押权中图分类号：D 2 . 9 32 预告登记文章编号：1 7-0 0 2 1) 20 6-8 6 2 12 (020 -0 90文献标志码：B

预购商品房抵押是伴随我国商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中可能产生的信贷风险而出现的一种新型担保方式。2 0 0 7年颁布的《权法》首次规定预告登记制度，2 0物 0 8年建设部发布《房屋登记办法》,把长期来实行的预购商品房抵押登记规定为属可办理预告登记的范围，但对预购商品房抵押权预告登记的性质、效力未作规定。各级法院在审理预购商品房抵押贷款纠纷时， 对银行已办理了预购商品房抵押登记手续或抵押权预告登记手续的，该登记究竟具有何种法律效力？ 是银行债权因登记而获得了物权保护效力？还是该登记属于担保物权的新的种类？或者是该登记在正

式的房地产抵押登记手续办妥前，仅属于一种合同期待权？理解各异。而在物权法定义的框架下，预 购商品房抵押也亟需寻找自身在我国物权法体系中的合适定位，对购商品房抵押及相关登记的认识模糊，效力不清，极大影响了金融机构发放的房地产信贷资金的安全，成为长期困扰银行业的一大难题， 亟待得到解决。 一

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预购商品房抵押制度的沿革

预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承

购人支付定金或全部或一定比例的房价款以完成交易的 收稿日期：2 1-02 0 11—5作者简介：余蓉 ( 9 3) 17一，女，重庆人，汉族，工商银行江苏省分行法律部高级经理，主要研究金融法学，南京， 10 6 200。 .

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