浅析住房反向抵押贷款定价的理论基础

浅析住房反向抵押贷款定价的理论基础 口文/张骡霖 (中国人民银行海口中心支行海南 海口)

理性人要根据其过去积累 0 1 4年1 命期内效用最大化，[提要]住房反向抵押贷款是一种以住所有款项。住房反向抵押贷款将于 2

房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保季度试行推广，而如何定价是其核心内容之的财富、现在的收入、将来的收入、可预期的支险、房地产等多项活动本文主要分析住房反向抵押贷款定价的几种理论基础。 关键词：住房反向抵押贷款；定价中图分类号： F 8 3文献标识码： A 收录日期： 2 0 1 3年9月1 8日 一

,

本文主要剖析住房反向抵押贷款定价的各出以及退休时间等因素对消费和储蓄做出全面安排，当收入大于支出时进行储蓄，当收入小于支出时反储蓄，以实现生命周期内总收入对多数家庭而言，住房是家庭最大的一笔 生命周期理论

种理论基础。 一

、

生命周期理论认为，一个理性的消费者会与总支出的均衡。 在整个生命存续期内安排自己的消费和储蓄行为，使一生中的全部收入在整个生命期内达资产，但由于它属于不动产，由于过去缺乏涉

从而实现效用最大化。因此，影响及不动产的金融工具使得住房变现困难，因而住房反向抵押贷款又称“以房养老”,是一到配置最佳，以往在根据生命周期理论统筹安排储蓄与消种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动个理性消费者行为的主要因素不是当期收 一

养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住入而是一生中的收入总和。按照边际效用递减费时，只涉及金融资产不考虑住房，常常把住

要使消费者一生中的总效用最大，应该房作为遗产留给后代。住房反向抵押贷款的推房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情规律，况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现合理安排一生中的全部财富，在生命周期的不出将使住房这种不动产资源也进行优化利用， 金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其同阶段根据收入的不同采取不同的策略。刚参从而开辟了生命周期理论的新领域。在青年阶 他费用等，所有债务 (包括本金、利息及费用 ) 加工作时经验匮乏现金收入少，以后随着经验段，通过在约定期限内按揭贷款的方式取住房当退休后，由于收入下降，可以把将在住房出售

、房主永久搬离或借款人死亡时的积累，收入逐渐增加，到中年阶段收入最大， 的全部产权；

支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还退休后收入逐渐减少。因此，为了实现整个生住房反向抵押给金融机构，从而获得一定数额

和水平。市场化改革实际上就是为这一宗旨提国城市基建资金的主要来源渠道是城市建设创新。现阶段已有的法律法规存在层次较低、

供机制保障，这种保障从总体上讲是要通过管税、地方和中央的资金拨款、外资、贷款、公共未成系统以及效力较小的问题，并且某些法律理体制、运作模式和经营方式三项改革，形成附加税以及自筹资金。但是以上融资渠道已经法规缺乏时效性，已经不能适应当前的发展形统一开放、竞争有序的基础设施管理体系。首无法满足城市基建投资的根本需求，由此我们势。因此，我国政府应该尽快健全基础设施建先，应进一步增强基础设施行业的市场意识， 就需要以资本市场的作用将城市基建资金的 设投融资领域法律法规。首先，应该制定能够理清政府以及作为基础设施行业市场法人实来源渠道拓宽，使得资金的来源渠道更加多元防止垄断联盟的相关法律规范，保障民间资本 体与竞争主体的生产者所应承担的职责和发化。首先，我们应培育城市基建领域的资本种能够顺利进入投融资市场；其次，政府应该提挥的作用，明确政事分开、政企分开、监管科学子，开发适合与城市基建融资的产品以及其产供明确统一的法律依据保障投融资模式创新的实质内涵，明确政府负责为社会提供公用产品的衍生品，比如像城市基建信托和开发基的顺利发展；最后，对于已经过时的法律法规 品和服务，并不是要直接生产公用产品和服金、证券、土地期权、银行资产证券、银行保函 要及时废止，根据最新形势进行法律法规的修

务：其次，明确合理的产权结构与市场结构比以及其他银行担保等，增加资金流通效率，提改更正。规范的政策法规体系能够加快基础设 例是有效竞争的前提，在关键领域保持国有经升融资的效率；其次，对已经存在的城市基建施建设投融资体制的市场化改革。

济的一定控制力的前提下，引入竞争与民营资产进行剥离，将能够转换的良性资产剥离出 化，实现多种所有制并存，自然垄断行业才能来，并且应该积极推动资本的可持续运营

,将主要参考文献： 取得根本性的变革；最后，正确定位政府职能， 现有基建资金的存量最大化的盘活，并且将一[ 1】崔健，刘东.城市基础设施建设投融资模式政府应集中精力做好决策、监督、协调和指导部分收入转投到城市基建的其他领域中，将城创新的基本思路.开放导报， 2 0 1 2 . 3 . 等工作，把生产性的职能让渡给企业和半行政市基建的多源化发展理念明确出来。

【 2】蔡洁.提高城市基础设施建设投资效益探

性的机构去完成，自身以监督者和市场环境维 护者身份出现。

3、建立健全基础设施建设投融资领域法析.宏观经济管理， 2 0 1 2 . 2 . 律法规。健全的法律法规及体系能够保障城市[ 3]雷冰.我国城市基础设施建设存在的问题

2、拓宽城市基建资金来源渠道当前，我基础设施建设投融资工作的顺利开展和改革及对策分析.山西建筑， 2 0 1 1 . 3 7 . 3 .

《合作经济与科技》 2 0 1 3年 1 2月号上 (总第 4 7 8期 )

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