房地产开发企业土地增值税清算要点案例解析

房地产开发企业土地增值税清算要点案例解析

2009年11月19日 13:34 发贴人：苏打绿

房地产开发企业土地增值税清算要点解析

2007年2月1日开始执行的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文），针对房地产开发企业土地增值税清算管理工作前期出现的问题进行了梳理和规范，并对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其《实施细则》的有关条款做了进-步完善。对房地产开发企业的土地增值税清算做出厂更全面、更严格、更具体的规定，标志着房地产开发企业土地增值税清算工作的全面展开。对此，笔者认为把握187号文的重点以及上地增值税清算的要点，是房地产开发企业从容面对清算，有效控制税收风险的关键。

一、187号文应关注的重点

（一）土地增值税的清算范围明确为纳税人主动清算和税务部门要求清算两种土地增值税清算是针对房地产开发企业在项目全部竣工决算前转让房地产并取得收入（即：预售收入）而言的，由于预售时项目尚未完工，因此无法确定其成本费用，也无法计算土地增值税，对这部分收入如何计税，《实施细则》第16条规定：可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清理，多退少补。187号文则根据房地产项目的开发及销售情况做出了更为具体的规范：对全部竣工完成销售，或整体转让未竣工决算的房地产开发项目以及直接转让土地使用权的，明确为纳税人应清算的范围；对纳税人已竣工验收的房地产开发项日，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或取得销售 （预售）许可证满三年仍未销售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。这一规定，不仅明确了房地产开发企业土地增值税清算的条件和范围，使清算更具可操作性，还有效地遏制了企业通过推迟办理竣工决算，长期不进行清算，逃避土地增值税的现象。

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