房地产商业模式研究

房地产商业模式研究

任何企业最关心的核心问题就是如何组织好企业的内部和外部资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业目标的同时，提高最终客户的满意度。这一过程反映了一个企业的战略取向和这些战略的实现途径以及基本的经济效益，并最终形成企业稳固的价值链。房地产企业的价值链通常分为研究、规划、设计、开发、销售和服务这几个类别的主要价值活动；还有一些是属于辅助的基本价值活动主要是通过提供外购投入、技术、人力资源以及各种企业范围的职能提供相互的支持。这些活动有机联系，构成了房地产企业价值链。

虽然同一产业的企业具有类似的价值链，但企业在价值链各个环节中资源禀赋能力和竞争能力却有所不同，这就表现为不同企业对某一个环节或几个环节甚至价值链整体实施方法上的成本效益关系，也就是说企业既可以依赖单项活动的竞争力，也可以通过各项活动的有机联系后的整合竞争力取胜。从目前中国房地产企业的发展现状和发展阶段来看，开发、经营、服务是最受关注的三个环节，也就形成了开发、经营、服务三种有代表性的商业模式。

根据开发客体的不同，开发模式又可以分为土地开发模式和物业开发模式。

土地开发模式：土地开发模式同中国土地政策密切相关，先后经历了政府主导的土地开发模式、政企合作的土地开发模式，并最终发展到目前的企业主导的土地开发模式，这种模式以同政府关系密切的陆家嘴、外高桥等上市公司为代表。这一模式借鉴自香港的土地批租制度，是以土地所有权和使用权相分离为前提的，有偿、有期限、有条件的出让土地使用权。以陆家嘴为例，由一个整体公司以经营土地以及开发为主，通过规划成片的土地出让，同时与土地开发结合，集中在一个很小的地区（主要是在综合金融、贸易、商业开发为一体的这样一块土地上）进行开发的一种模式。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但是利润很高，主要是土地出让的收益非常大，土地增值的巨大潜力在公司业绩上得到充分体现，这也是土地一级开发模式的一个显著特点。

可以看出，进行土地开发主要需要三种资源：一是大量的土地储备，而且这种土地不是零散的，而必须是城市重点成片规划开发区，在进行土地整理之后能产生较大的土地溢价收入，如：城市CBD、规划中的新城等；二是政府关系，土地一级开发是同政府经营城