商品房实务问题

【关于退房的专题研究】

专题研究一：预订阶段的退房

按照商品房销售的交易习惯，商品房买卖双方实质性法律关系建立的始点是签订商品房预订协议或者定金合同。因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后，商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。

这一阶段的合同主要法律特点可归纳为不确定性：这首先体现在商品房买卖合同签约主体的不确定性，最终购买商品房的购房者不一定是实际签约的买受人；其次表现为商品房买卖合同条款内容的不确定性，在签约前买卖双方有很大的协商空间，尽管商品房买卖合同必须按示范文本签订且已经经过有关机关的合同备案，但买卖双方有特殊约定的，还可以就个性化的约定另行协商签订补充协议；再次，这种不确定性还表现在预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。退订的理由可谓五花八门：可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等；也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就某些条款无法协商一致等。根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三种：退还定金、没收定金和双倍返还定金。下面我们将就退订的几种常见情形一一阐述。

1、不可归责于双方当事人的原因

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下简称“《解释》”）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，因不可归责于双方当事人的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金，但司法解释本身并未对何为不可归责于双方当事人的原因进行解释。司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例，多将“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情形认定为不可归责于双方当事人的原因。需要明确的是，此处所讲的“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”所对应的条款必须是未决条款，即双方仍可协商，预订协议或定金合同未明确约定必须纳入商品房买卖合同条款内容的条款。

2、因“限购”、“限贷”政策影响

预订协议或定金合同签订后，因“限购”、“限贷”政策的出台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择退订。针对这一情况，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”可见，省高院的意见是将纯粹受到“限购”、“限贷”等调控政策的原因无法履行合同的情形认定为不可归责于当事人双方的事由。此时，买受人退订的，也可要求开发商退还已收定金。

3、不可抗力

根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。由此可知，适用不可抗力必须满足两个条件，一是预订协议或定金合同的履行过程中发生不可抗力，二是因不可抗力双方当事人无法签订商品房买卖合同。此外，根据《合同法》第一百一十八条的规定，当事人主张不可抗力的，