个人住房贷款业务的风险与防范策略

个人住房贷款业务涉及诸多环节,每个环节都蕴含着一定的风险因素。只有着眼于贷款全过程,对每个环节实行有效的风险控制,才会确保贷款安全。本文对个人住房贷款业务的风险进行了简略分析,并有针对性地提出了防范建议。

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个人住房贷款业务的风险与防范策略 宋世成，矫帅 (大连市住房公积金管理中心，辽宁大连 16 0 ) 0 1 1

C要]个人住房贷款业务涉及诸多环节，每个环节都蕴含着一定的风险蹲素只有昔眼于贷摘款全过程，对每个环节奏行有效的风险控制，才会确保贷款安全。本文对个人住房贷款业务的 风险进行了简略分析，并有针对性地提出了防范建议。一 (关键词住房贷款；风险；防范 - 中图分类号：F9.5文献标识碣：A 233 文章编号 o8 9 (o6o￣ 2一 o: 6 2o )1 O9Q￣ - 0 3

个人住房贷款是随着我国住房制度改革深化发展而产生并迅猛发展起来的一项业务。随着我国经济快速发展及 居民消费层次不断提升，个人住房贷款业务近几年呈现出

屋就可能贬值甚至价格严重缩水，不足以偿还贷款本息。 当前，作为贷款主体的银行及住房公积金管理中心对来自 市场的风险普遍缺乏关注，甚至根本没有在意这方面的风 险因素。

高速发展的态势。长期以来，我国个人住房贷款占个人消 费贷款的比重始终在 7%—9%之『;1 8年初全国个人 5 7日 9 J 9住房贷款余额 1 9 0亿元，到 20 04年底已达到 1 96亿元， 58 比19 98年初增加 1 9 576亿元，增长了8 3倍多，特别是近两年，个人住房贷款更是保持高位增长。 虽然从有关部门的统计数据看个人住房贷款的坏账率较低，但不良贷款的绝对额与比重两项指标均已呈现上升趋势。按照国际惯例，个人住房贷款的风险显现期通常为

3开发商风险。主要来自三个方面：一是开发商失信 .风险。二是开发商高负债经营隐含的财务风险。三是假按揭风险。 4 .借款人风险。一是信用风险。借款人信用是个人住房贷款风险的根本影响因素，也是解决个贷风险的关键所在。二是还款能力风险。随着经济体制改革和市场化进程进一步加快，就某个借款人而言，其未来收入的不确定性也明显增强，任何人都无法判断未来收入的变动状况。 5 .业务操作及管理风险。主要来自于操作及管理的科技手段落后、内部管理不完善、管理层腐败及工作人员违规操作等方面。具体可包括：一是业务操作风险。二是合同文本风险。三是评估风险。四是抵押风险。五是贷后管 理风险。

3年，以—8此推算，我个人住房贷款

当前正步人较高风 险时期，特别是发展初期粗放管理方式埋下的风险隐患将逐渐显露；而且随着发展又出现了一新情况，暴露出一

些新的风险苗头。如果不能对个人住房贷款的现实风险与 潜在风险隐患进行有效识别与控制，么其快速扩张就会那成为未来不容忽视的风险源。 一

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个人住房贷款业务的风险分析

6信贷业务相关人员的职业道德风险。个人住房贷款 .业务每一环节都涉及人为审核控制与具体操作，贷业务信人员及相关管理人员如果业务不精、任心不强、真程责认 度不够、马虎大意甚至职业道德缺失，就会对房地产市场形势、开发商资信情况、借款人信用程度作出不准确判断， 就会不规范地操作业务，就会对评估、保险等相关工作监管不力，就会疏于贷后管理，等等；甚至有人明知开发商、 借款人的投机或虚假贷款行为还会大开绿灯，纵容贷款风

1政策与法律风险。人住房信贷是一项政策性较强 .个的业务，相关的行业管理与金融信贷政策，不仅会对房地 产市场产生较大影响，也在一定程度上加大了个人住房信

贷风险，尤其按揭购买期房的风险更加突出。另外，国我 的个人信贷法律制度很不完善，更放大了一些潜在风险。 2房地产市场风险。房地产市场风险是个人住房贷款 . 风险的重要决定因素，由于个人住房贷款客户多而分散、 期限长、管理难度较大，不可避免要经受来自房地产市场

波动的考验。如果房地产价格起伏不定，作为抵押物的房 收稿日期：2 0—1 0 0 51- 2

险隐患滋长。大力防范信贷业务人员风险，有效抑制个人住房贷款风险的主观因素，是防范个人住房贷款风险的根

作者简介：宋世成 (9 7,男。辽宁大连人，高级经济师，东北财经大学、中国政法大学双学士，现任大连市伟房公积金管 15一) 理中心副主任。

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