园区开发模式以及土地开发融资

园区开发模式以及土地开发融资

建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。

开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。

我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好二次创业具有非常重要的意义。

开发区的基本商业模式

如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。

开发区的收支平衡情况如下：

当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况）

累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流）

未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。

累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。

通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。