中国上市房地产开发公司负债融资分析

中国房地产、融资

FRIENDSOF公司治理

*

中国上市房地产开发公司负债融资分析

北京物资学院/北京师范大学北

【摘

刘德英邱

红

京物资学院

要】文章通过对上市房地产开发公司相关财务数据进行分析得出，上市房地产开发公司的负债融资状况：上市房地产开发公司

预收账款有应付款；公司的经营模式和融资模式、公司资源和盈的资产负债率水平偏高且负债融资趋同，负债融资来源主要是银行借款、利能力等公司自身因素及金融政策、金融体系等外部环境因素是这种融资状况产生的根本原因。文章还进一步分析了负债水平对公司盈利水平的影响及对外部金融风险的影响。

【关键词】上市房地产开发公司；负债融资；资产负债率

企业资产负债率即负债占其资产总量括：

1.从金融机构和非金融机构借入资金的比重，是表示企业负债融资水平的重要而形成的长期借款和短期借款；2.在开发指标。

它也用来表示企业的融资结构。房地过程中因产品、技术和劳务的结算而形产业融资结构不合理不仅给房地产企业带成的应付账款和预收账款；

3.其他应付款；来财务风险，还可能引发金融风险。

4.部分企业发行企业债券形成的负债。

根据表2上市房地产开发公司资产负一、中国房地产上市公司负债融资水债表数据可以看出，

2001年银行贷款约占平现状

房地产开发企业资金来源的26.08%，（一）房地产上市公司负债融资现状2008年银行贷款约占企业本年资金来源本文按照中国证监会行业分类确定的的23.23%。相比而言，房地产企业发行的2007～2009年房地产开发上市公司为对应付债券始终比较小，多数年度没有超过象，通过对各年房地产上市公司资产负债率企业资金来源的1%。由表2可见，应付账数据进行比较，分析房地产上市公司的负债款和预收账款依然是房地产开发公司的重融资状况。如表1所示，

2009年87家房地要资金来源，

2001年两项合计为9.59%，产开发上市公司中，有61家公司的负债率而2008年两项合计达19.65%，呈增长趋在50%～80%之间，其中资产负债率介于势；银行贷款中，短期贷款比重明显高于长50%～60%、60%～70%和70%～80%之间期贷款。但自2004年以来短期借款呈下的分别有17家、27家和17家：即负债率在降趋势，而长期借款呈上升趋势；预收账款50%～80%之间的房地产上市公司占所有呈上升趋势。

被考察对象的70.11%。从上面数据还可以（三）中国房地产上市公司与全行业负看出，

2009年中国房地产开发上市公司负债融资水平比较

债率水平比2008年和2007年高。

表3列示了上市房地产开发公司和全（二）中国房地产上市公司债务资金来源国房地产开发企业的资产负债率数据。从房地产上市公司的负债来源主要包

中可以看出，全国房地产企业负债率水平

表1

2009年9月30日中国房地产上市公司资产负债率分布情况比较2009年9月30日

2008年12月31日2007年12月31日

负债率水平（%）公司数公司数比重（%）公司数公司数比重（%）公司数

公司数比重（%）

0~2022.322.711.3920~3044.634.0534.1730~4055.7556.76912.5040~50910.341520.271419.4450~601719.541114.8679.7260~702731.031722.972230.5670~801719.541317.571013.8980~9033.4556.7634.1790~10011.1511.3511.39>100

2

2.3

2

2.7

2

2.78

数据来源：根据国泰安研究中心中国上市公司财务分析指标数据库中房地产开发公司相关内容整理计算而得。

*北京物资学院工商管理创新研究基础资助。

呈降低趋势，这主要是应归因于房地产融资渠道的多元化发展和资本市场的日趋成熟。

从表3可以看出，近年来上市房地产开发公司的资产负债率明显低于全国所有房地产开发企业的普遍水平并呈波动增长趋势。这是因为上市房地产开发公司股权融资渠道优于非上市企业，随着上市房地产公司的经营规模和股权融资的增长，其负债融资的能力也更高了。另外，房地产开发经营的周期性对上市房地产公司的融资水平也有影响。总之，在中国房地产金融市场体系不完善和自有资金短期内难以大幅增加的情况下，房地产占用资金大、周期长的特点决定了房地产上市公司的债务水平在一定时期内仍有可能提高。

（四）上市房地产开发公司与其他类型上市公司债务融资水平比较

表4通过将上市房地产开发行业与制造业、批发和零售业、金融保险业、社会服务业等行业比较可以看出，上市房地产开发公司的资产负债率水平除了低于业务特殊的金融类上市公司外，均高于其他类型上市公司的负债率。

二、中国房地产上市公司债务融资现状成因分析

造成中国上市房地产开发公司负债水平高于其他行业上市公司负债水平的原因主要有上市房地产开发公司自身因素与外部融资环境因素。房地产开发公司自身因素主要包括房地产开发公司的行业经营模式和企业的资源状况等因素；外部融资环境因素主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况。

（一）上市房地产开发公司经营模式房地产业是典型的资本密集型产业，其融资模式是由房地产开发模式所决定的。

20年来中国房地产经营模式是房地产开发企业统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业

83