试论房地产估价实践中的法律风险识别与控制

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试论房地产估价实践中的法律风险识别与控制

苏州明诚土地评估事务所有限公司

陆克菲

［摘要］房地产估价是一项技术性、政策性很强的工作，受到多种因素影响，工作中承担着各种风险，如法律风险，必须通过强化风

险意识、

建立风险识别机制去控制风险，以应对激烈竞争。［关键词］房地产估价风险法律风险识别方法控制

一、房地产估价与风险房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。

估价目的，是指估价结果的期望用途，估价目的具体可以分为土地

使用权出让、

作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和

投资价格等。需要指出的是，

不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、

因素和采用的估价方法就有可能不同。

明确估价目的，是估价工作的起点，估价师应对不同估价目的下的

估价原则、

因素和采用的估价方法有透彻的理解和把握能力。估价最终要给出一个客观合理的价格，房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。

估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，

土地的个别因素有地质、

地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等。区域因素是

指房地产所处地区的环境特点。主要有：

商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等。一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济

因素、

社会因素、政治因素和心理因素等。估价师在估价是要对所有因素有一个全面的把握，稍有不慎，就会使估价工作陷于被动。

风险大致有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。而风险表现为损失的不确定性，说明风险产生的结果可能带来损

失、

获利或是无损失也无获利，属于广义风险。国务院国资委副主任黄淑和在2005年《国有重点企业法律风险防

范国际论坛》

上的讲话中，对国有企业的法律风险进行了分类，并认为法律风险是以承担法律责任为特征的：“企业法律风险按照不同的属性

具有多种类型。

从企业作为独立的法人实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是以势必承担法律责任为特征的。”

房地产评估机构属于企业性质，在其经营过程中不可避免地也必

须面对上述风险，比如：法律风险主要是由于估价师未能全面掌握、

透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而

带来的风险。

目前我国正处于经济体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定，就会造成法律风险。本文试就狭义风险概念下的法律风险的识别与防范谈一点粗浅的认识。

二、法律风险及识别

企业法律风险是指在法律实施过程中，由于企业外部的法律环境发生变化或由于包括企业自身在内的各种主体未按照法律规定或合同

约定行使权利、

履行义务，而对企业造成负面法律后果的可能性。按照巴塞尔新资本协议》的规定，法律风险是一种特殊类型的操作风险，它包括但不限于因监管措施和解决民商事争议而支付的罚款、罚金或者惩罚性赔偿所导致的风险敞口。

我认为按照估价师对风险的意识程度，估价过程中产生的法律风险还可分为被动风险和主动风险。被动风险是估价师无意识行为所产生的风险，如由于信息掌握不充分或技术业务知识不够扎实等原因引起的风险，是估价师在不自知的情况下被动接受的风险。而主动风险则是有意识的行为所引起的风险，如估价师为了抢业务而过分承诺委托方一些不易实现的诺言或是因为某些特殊原因而进行高估(如抵押贷款抵押物价值评估)、低估(课税依据评估)等人为因素引起的风险。主动

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风险是估价师在明确知道自己的行为将会带来一定风险的情况下，主

动接受的风险。

风险识别没有一个单一的方法和工具，是一个充满智慧的知识管理过程，每个评估公司需要把项目管理的知识和经验逐步地积累起来，形成自己的项目管理知识库。下面结合项目管理的风险识别过程中可以使用的方法谈一下风险的识别：

◆列举清单在实际的信息化项目的实施过程中，需要不断搜集并分析常见的实施改进点、应用操作错误（和解决办法）清单，对照检查潜在的风险。

比如估价机构在从事拆迁评估、抵押评估、课税评估等各类评估时，在哪个环节容易出错，在从事该类评估时，估价机构要特别提醒相关人员引起重视，注意防范。

◆专家判断向该领域专家或有经验人员了解项目中会遇到哪些困难，更加有效的方法是德尔菲法。

在这方面可以发挥行业协会的作用，协会可以建立评估专家数据库，为他们提供具体的指导，帮助会员单位做好评估工作。

◆历史数据分析通过查阅类似项目的历史资料了解可能出现的问题，在各自的信息化项目中我们将不断积累经验和数据。

估价机构可以建立自己的评估信息数据库，自己的数据库不一定都是自己的评估数据，也可以是同行的，可以设专人收集数据，便于估价师进行资料的储存和调取。

◆头脑风暴法项目成员、外聘专家、客户等各方人员组成小组，根据经验列出所有可能的风险。

◆访谈与那些有类似项目经验的人们进行面谈，可以尽早认识问题，识别可能风险。

◆流程图和鱼刺图清晰地指出造成问题的原因和子原因，帮助人们把问题追溯到它们最根本的原因上。

比如，某抵押评估高估了，我们从人、机、料、法、环五个方面找原

因，发现主要是人、

法（方法）两个大原因，再从大原因入手，找中原因、小原因，从而针对性采取措施从认识和操作技能上去提高评估师的执业水平。避免出现类似的情况。

风险识别应贯穿在评估工作的始终，即事前、事中、事后，不可偏废。

三、法律风险控制

法律风险一旦产生将会给估价机构和估价师个人带来严重的声誉

损害和经济损失。

《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》第五章都有明确规定，企业和个人将为自己的违法行为而承担

行政责任、

民事责任，甚至是刑事责任。法律风险是可防可控的。自然风险和商业风险虽然也可以通过风险管理，使发生风险的可能性降到最低。但是由于自然风险和商业风险产生的原因是不可抗力和市场因素，因此它不可能从根本上避免风险

的发生。由于法律风险与法律责任密切相关，

因而，企业的法律风险是不能通过保险分散的。

而法律风险完全可以从根源上加以防范和控制。从估价师个人角度来说，要时刻绷紧法律意识这根弦，重视继续教育，要加强自身学习，既要学业务，又要学法律，既要向书本学，又要向同行学，还要善于总结经验教训，不断提高自己的执业水平。更不能为了迎合委托人的要求放弃评估原则，这样做虽然会损失短期利益，但可以规避潜在风险，有助于树立企业良好的社会形象，最终会赢得社会的信任和支持。

从企业角度来说，要在懂法、守法的基础上从事各种生产经营活动，要建立完善的法律风险防控机制，在他人侵犯自己的合法权利时能够及时拿起法律武器，法律风险的发生基本上是可以得到杜绝的。

随着估价行业管理制度、政策的逐步完善和银行风险防范意识的增强，估价机构和估价师必须强化风险意识，树立信誉至上、质量至上的观念，只有这样，才有可能在激烈的竞争中立于不败之地。参考文献

［1］中国房地产估价师学会.房地产估价理论与方法［M］.北京：中国物价出版社，2003，28-29

［2］中国房地产估价师学会.房地产基本制度与政策［M］.北京：中国物价出版社，2003，94-101

［3］中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产产估价相关法规，2008-3

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