第1章物业经营管理概述[1]

第1章物业经营管理概述[1]

第一章 物业经营管理概述 第一节 物业经营管理的概念

物业管理从物业服务，向的物业方向拓展。

一、物业经营管理内涵：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 二、物业经营管理活动的管理对象

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 （一）写字楼

写字楼的类型：企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼

我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

1.甲级写字楼：具有的地理位置和交通环境，建筑物物理状况，建筑质量有关建筑条例或规范的要求。

2.乙级写字楼：具有的地理位置，建筑物实物状况，建筑质量有关建筑条例或规范的要求。

3.丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求。 人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 （二）零售商业物业（零售—一种经营模式）

零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：

1.——规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、打卖场以及众多专业连锁零售点在内的超级商业中心。其建筑面积在2以上，有效商业服务半径可达到；

2.市级购物中心——建筑规模一般在2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

3.——建筑规模一般在2之间，服务人口10~30万人，年营业额在1~5亿元人民币之间，中型百货公司往往是主要租户。 4.5.6. （三）出租性别墅或公寓

1.别墅：实际上出独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。

2.公寓：具体类型包括：中底层能通向后院或还原的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公