二手房交易十大疑难问题之一——房地产买卖居间协议法律问题李文华

法律,实务,研究

二手房交易十大疑难问题之一——房地产买卖居间协议法律问题李文华
发表时间:2010年07月30日 关键词:二手房交易 房地产买卖 居间协议

上海-闸北区
李文华

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摘要
从前面的案例及分析中，我们可以看出，如《房地产买卖居间协议》不具备买卖合同的主要内容且最终未能订立买卖合同的，认定相关违约责任的承担主体的关键在于认定导致买卖合同未能订立的原因。如因一方原因导致买卖合同未能成立，该方将会被中介方追究违约金责任（金额相当于其应支付的佣金）并被相对方追究定金责任及机会利益损失。如因不可归责于双方的原因如双方对买卖合同具体事宜达不成一致意见，则各方将被免除相关法律责任。二手房交易市场中，历次国家关于房地产市场的宏观调控政策都会引发大量的毁约高潮。对此，买方或卖...
实践中，大量的二手房交易是通过中介机构完成的。在这些交易中，中介机构往往和买卖双方共同签署《房地产买卖居间协议》。首先，我们需要探讨的是该协议的性质如何认定及如何适用法律。
民法理论将合同类型分为有名合同和无名合同。有名合同是指法律对日常生活中常见的合同赋予特定的名称，如《合同法》规定的买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同以及《中华人民共和国广告法》中规定的广告合同、《中华人民共和国合伙企业法》中规定的合伙合同等。无名合同是指法律未特别规定而赋予一定名称的合同。根据司法实践中对无名合同概况的了解，无名合同可以划分为4种类型：纯无名合同、准无名合同、混合合同、联立合同，其中联立合同是指两个以上的有名合同或有名合同与无名合同不失个体独立存在而相结合的合同，也称“契约之联立”。民法理论又将合同类型分为预约合同和本合同。预约合同相对于本合同而言，内容主要是规定双方当事人应谈判缔结主合同。
显然，《房地产买卖居间协议》不是法律规定的有名合同，而是一份三方当事人、两个法律关系的合同，属于联立合同。从性质上判断，其一为居间关系，适用合同法中关于居间合同的法律规定，另一法律关系根据协议内容的不同为预约合同或者买卖合同关系，适用合同法一般规定或者关于买卖合同的相关规定。参照《商品房销售管理办法》第十六条规定，如协议具备了商品房买卖合同的主要内容（如房价款、支付方式、支付期限、交房日期、过户日期等）则