世联楼市新评万科商业地产布局回顾与展望

万科在商业地产的战略部署

【世联楼市新评】之四十二

万科商业地产布局回顾与展望

——独特万科模式服务住宅与满足客户

2010-12-29

住宅领域的领军者万科改变多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，无疑引起了业内各界的关注和思考；世联研究认为改变一味的住宅专业化方向不仅仅是万科所需要面对的事情，同时也是中国房地产界所有力求大展宏图的企业所面临的共同问题，过度单一的住宅专业化已不再符合当前中国局势的要求和房地产行业发展大势。

加速商业地产开发是大势所趋

其一、经济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP的比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP的比重仅为40%左右，商业地产存在巨大的发展空间。

其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力，通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有优质的商业物业，将会成为万科实力与品牌的见证，也将是万科持续成为行业标杆的有力支撑。

其三、政策频出和土地规划使得万科不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产。

2010年万科重拾商业地产

万科城市综合体和购物中心开发如火如荼。2010年万科十分重视城市综合体和购物中心的开发，在上海和深圳均有涉足，企图通过在一线城市的耕耘打造万科商业的优秀品牌，以成功的实现对二三线城市的辐射效应，例如：6月万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。同时由于万科住宅已经深入全国二三线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，今年万科在二三线城市的商业布局节奏同样稳健而高效，并且定位鲜明，注重其在城市、片区以及社区等范围的辐射作用，体现商业服务住宅的理念。例如：2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目，将成为长安镇首个一站式都市生活中心，成为东莞新的地标；在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目,将建