浅议《物权法》之建筑物区分所有权

浅议《物权法》之建筑物区分所有权

摘要：2007年10月我国第一部《物权法》开始施行，并在第六章中对建 筑物区分所有权进行了专章的规定，但其在立法中存在着不完善的地方。文章 从建筑物区分所有权的概念出发，通过分析《物权法》条文，指出其中一些缺 陷，并提出部分改正建议。

关键词：物权法；建筑物区分所有权；缺陷

随着现代高层建筑物的出现和规模化住宅区的形成，在原先单一的所有权 形式外，产生了新的所有权形式，各业主除了对住宅等专有部分享有所有权外， 对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分也享有共有以及共同管理的权利。 建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利 用的加剧而产生的一

种特殊的所有权形态，《物权法》在第六章中对此进行了专章的叙述。

一、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权制度是近现代各国物权法上的一项非常重要的制度。西 方国家很早就对建筑物区分所有权制度从立法上给予了承认，也进行了建筑物 区分所有权制度的理论研究。各国对其称谓不同，法国称为“区分各阶层不动 产的共有”和“住宅分层所有权”。德国、奥地利称为“住宅所有权”。意大 利、英国称为“公所有权”。美国则有“公寓所有权”、“单位所有权”和 “水平财产权”等称谓。瑞士称为“楼层所有权”。日本和我国台湾地区则称 为“区分所有权”。加拿大、澳大利亚称之为“单元住宅所有权”而我国物权 法称之为“业主的建筑物区分所有权”。尽管表述方式不同，但它们所包含的 内涵却基本相同。

学界中对于“建筑物区分所有权”有狭义、广义、最广义等三种不同的观 点。狭义的观点认为，建筑物区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所 有权，不包括共有部分，为日本立法所采纳。在狭义的观点中，还有的人认为 区分所有包括区分所有人对建筑物的持份共有，《瑞士民法典》采取了这种学 说；广义的观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同 组合而形成的一种“复合物权”，我国的台湾地区民法就采用了这种学说。最 广义的观点认为，区分所有权应当由专有部分所有权，共有部分的权利以及因 共同关系而形成的成员权组成的，德国采取这种学说。建筑物区分所有权应包 括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使 用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套 房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对 建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的 财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织 以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的 表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求