城市住宅区位及其影响因素分析

城市住宅区位及其影响因素分析

住宅区位的含义

研究城市住宅区位时主要是从微观区位的角度考虑的。住宅区位, 不仅仅是指宅在城市区域(空间) 中所坐落的地理位置, 而且包括由该位置出行的便捷程度(即通达性) 、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。具体说来, 就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本(包括货币成本和时间成本) , 以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。

计划机制下影响住宅区位的因素所谓住宅经济运行的计划机制, 是指在住宅的生产、分配、流通、消费上, 由政府及其代表的计划委员会、建设委员会, 以计划的形式直接联接的, 即生产多少、生产什么、由谁生产、成本多少、建筑材料从何而来、什么价格、建成后交给谁、代价如何等等, 一切的一切都有计划的规定。在住宅经济运行的计划机制之下, 住宅的供需之间完全由计划分配连接, 住宅并非商品, 因此住宅的商品交换实际上是不存在的, 没有市场选择的机制。虽然住宅建设的总量和总体布局得到了有力的控制, 但是行政分配下实物流通的低效率是不可避免的。无论是住宅的生产者, 还是城市居民, 都没有自由选择的权利, 政府及其代表成了住宅区位选择中的唯一决策者。在计划机制下, 城市规划只是行政计划在城市空间布局方面的具体表现。而影响住宅区位的因素不外是影响城市规划这一行政计划制定的因素, 主要包括以下几个因素:

(1) 自然条件

选择适于住宅建造所需要的地形和地质条件的用地, 避免洪水、地震、滑坡等不良条件的危害, 以节约工程准备和建设的投资。少占或不占高产农田。这是住宅区位选择对自然条件提出的要求。

(2) 工业等就业区的位置和交通运输条件

住宅的区位选择是在保证安全、卫生与效率原则的前提下,尽可能地接近工业等就业区, 主要是考虑到要减少居民上下班的时耗, 这就使住宅的选址依附于工业等就业区的选址。而居民上下班的时耗还取决于交通运输条件, 住在交通运输条件好而与工业等就业区距离稍远的住宅内的居民, 可能比住在离就业区距离相对较近而交通运输条件很糟的住宅内的居民, 在上下班的路上花费更少的时间。

(3) 城市公共设施的位置

在可能的条件下, 住宅用地的选择本着尽量利用现有城市公共设施的原则, 集中而紧凑地布置, 以节约市政工程管线等城市建设的投资。住宅建设接近现有的公共设施, 不仅可以减少投资, 而且可以缩短住宅工程建设的周期, 这也体现了城市建设在经济上的合理性。因此, 住宅的区位选择还受到城市公共设施所在位置的影响。

(4) 城市发展的需要

住宅建设要服从于城市总体的功能结构和综合效益的要求,住宅区位的选择要符合城市发展空间趋势的要求并为发展留有余地, 兼顾相邻的工业或其他城市用地发展的需要, 避免由于一方的扩展造成对另一方的发展和布局合理性的不良影响。

来自 董 昕 城市住宅区位及其影响因素分析

城市规划CITY PLANNING REVIEWVol125 No12 Feb12001