经济平衡视角下的城中村改造模式探讨——以广州花地村改造项目为例

广州市城中村改造面临诸多阻力,主要包括经济联社改造遗留问题、土地和房产确权问题以及资金筹措等问题,其中资金的来源和政策支撑是城中村改造成功的关键所在。广州市政府的基础思路是：财政不投入,改造可以给政策,即改造项目自我达至经济平衡。本文以广州花地村改造项目为例,阐述经济平衡视角下的改造模式问题,主要包括其经济平衡思路的提出和具体内容及操作方法,以启发城中村改

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经济平衡顽角下的城【柯改造模式搽讨 l】 以广州花地村改造项目为例 湖. 5_大学 t _k L, l李一呜

[摘要]州市城中村改造面广临诸多阻力，主要包括经济联社改造遗留问题、土地和房产确权问题以及资金筹措等问题，其中资金的来源和政策支撑是城中村改造成功的关键所在一广州市政府的基础思路是：财政不投入，造可以给政策，改造项目自我达至改即经济平衡。本文以广州花地村改造项目为例，阐述经济平衡视角下的改造模式问题，主要包括其经济平衡思路的提出和具体内容及 操作方法，启发城中村改造新思路。以 [关键词]广州市城中村经济平衡模式 0引言 .

() 1自然、区位条件良好，于生产和生活，适土地经济价值较高，发 展潜力大：

改革开放以米，广东城市化的进程不断加快， 9到 0年代末，东城广市化水平已达 3 2%, 04比伞囝平均水平高出七个百分点，『,期日除了 J城市质量有了很大提高外，市的向外扩张和农村地域转变为城市化城地区，本阶段城巾化进程的重要特征。进入 2 0是 0 6年，随着“建和谐 构社会”精神的逐步落实，其是广州市委、尤市政府在“南拓、北优、东进、 西联”八字城市发展战略基础上增加 I“调”略，巾村改造问题 r=中战城得到更多关注冈此准动城[村的切实改造，决城巾村问题成为广州} 1】解发展不町同避的战略破局重点经济平衡观点认为经济应从宏观微观、内部外部以及区域 L衡 平发展，以促成町持续的经济增长局面，到社会、达经济和环境的协调发展。广州市政府财政力量有限，【村改造的基础思路是：城 f l财政不投入， 改造 n以给政策，造项目自我达到经济平衡，思路能有效解决改 即改此造中资金柬源和政策支撑的关键问题，是城【村改造基于经济平衡视} J 角的有效探索 . .

存这样的背景下，荔湾区花地村的改造作为市政府城中村改造试点工程，【l城 f村改造实施过程中的经济问题成为被广泛关注的问题：凶‘要解决的是改造模式的问题，包括经济平衡模式的思路提出、模式的具

体内容以及操作方法，这是城 l村改造文现经济平衡目标的关键。 1 j本文从项目实际运作的角度，以正在开展r自花地村改造项目作为实例，}々 l探讨经济平衡视角下城中村的改造模式。 1花地村的改造现状 . 1l状概况 现花地村位于荔湾南片 (村 )花地分区的北部，来是该区的商、芳，历

核心地带，村域面积 2 55公顷？全村以花地大道和芳村大道作为主要 8.对外联系干道，通过珠江隧道老城区直接相连，面与海珠连接的北东洲头咀隧道止计划修建，交通较为便利。 经过历年征地，仡地村目前剩余集体土地面积 5 .7公顷， 66已经全部办理集体J t所有证，:￣ t其巾完全产权的村集体土地 4 .公顷， 4 4其余为征地后经济权益没有完全补偿的土地 (如图 I2)、一 根据调研，目前村域内公服配套较为完善有中学三所、小学七所、 幼儿园大型医院、村卫生所、运动会所、青少年宫、图书馆等文体没施以及好又多商场、百合苑和大冲口肉菜市场等便利商业设施。整体公共服务水平存芳村地区居于首位，具有一定的经济实力和产业发展条件：

图 1村域上地利用现状图网 2村建设用地土地利用现状图 (片来源：州市城市规划勘测设计研究院 )图广 1 .状特征 2现针对花地村经济平衡改造，陔村目前的发展现状特征可以归结为以下几点：

() 2社会经济发展正处于逐步转型期。村集体 2 0 0 2年已经改制，但改制尚未彻底，社保、医疗、道路修整、排水、治安、卫生等大量的公共福利支出仍需要村经济股份公司承担，因此对村集体经济健康发展的依赖和要求更显迫切，村集体经济主要依靠物业出租收入，物业类型正逐步从T业厂房转向商业物业； (全村 I 3) L地零散，}空间呈观城乡高度混合的状态，改造能较易融入城市经济，实现真正的城市化； () 4由于城乡高度混合，村内公建配套设施基本都依托城市，设施供给充足，但另一方面，内的居住环境和建设质量都不甚理想，村土地利用效率较为低效。 2花地村经济平衡改造思路的提出 .“中村”城问题放在经济全球化、界城市体系以及中闭社会经济世转型期的宏大背景中去考虑，发现作为广大低收入人口聚居的“城中村” 有其存存

的合理性和长期性。目前针对“中村”城改造的一般思路是政府主导、市场运作、科学规划、利民益民、综合改造 .改造的过程为获取村民上地——补偿——搬迁重建——遣散外来人口鉴于仡地村的现 状特点，完全照搬笼统的现有改造思路难免会出现一问题， 些其改造主要应实现集体经济增效和农转居民增收、村经济与城市经济的融合、城乡环境协调三大目标。 为文现 f述城乡双赢的目标，应寻找激发花地村改造意愿和城市 政府能承受的合理改造途径。经济和产业发展方面，地村和广州市在花的角度各有不同，二者的结合点与最终落脚点都在于与资金息息相关的各方利益的协调，因此都需要从经济平衡的视角探索，通过合理的规划方案来平衡各方的权益和落实改造的政策 ( )治为主，区分类 1整分针对村用地零散、和集体产权住宅混合、国有住宅和物、参杂的特 点，全村进行一盘棋统筹改造而非仅改造旧村地块，全面处理村内国有和集体住宅混合、住宅和物业参杂的问题，按土地区位价值和上层规划要求重新调整、安排土地功能，实现土地的优化布局使用，足村经济满发展愿望的同时也达到改善整体环境的目标针对不同的地段条件采取不同的改造思路，现改造与整治相结合。实 () 2等量拆建，障权益保对村内的村民住宅和集体物业按“有产权的等量复建安置；该给合理指标的给指标；需要保障的在规划允许范围内增加部分开发权；无证超建部分不考虑复建安置”等原则进行核算，确保村民和集体的权益能得到保障，能公平、持续的发展。 () 3住宅物业，综合平衡综合核算建筑总量后，规划把住宅和集体物业进行整体改造平衡， 在保证村民居住条件的基础上，把部分住宅指标转为集体物业指标，提升居住质量，发挥经济发展用地的土地价值，大集体经济的实力，壮强化村集体的持续发展能力。 (自主运营， 4)兼顾公平为降低改造风险，:改建部分建筑的改造资金通过拍卖土地的形 11式来融资解决，以土地收益增量来支持花地村改造。为兼顾公平，对于给予开发指标部分的建设资金由村自筹解决 3经济平衡视角下花地村改造模式的具体内容 .现有经济平衡的理论研究多集中在经济本身的内外部平衡及区域

作者简介：李一鸣(9

71一)男，98年毕业于合肥工业大学， - 5 2大学在读 3程硕士生， 16 2, 1 8湖- -k I,￣ -高级工程师，一级注册结构 X程师，工作于广州市 -现荔湾区建设和市政局。