“酬金制”与“包干制

发表于 焦点房产网 北京业主论坛 翡翠城论坛 2011-11-13 23:07:18

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物业服务管理收费 “酬金制”与“包干制”

“酬金制”是指在收取的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分由业主享有或者承担的物业服务计费方式 。

采用“酬金制”，物业管理公司干多少活给多少钱，多干活就能多赚钱。比如，业主与物业管理公司签订协议，给物业公司10%的利润回报，物业管理公司干了一元钱的活，业主就给物业管理公司一毛钱的酬金费。对于业主与物业管理公司来说，就由原来的管理模式转化为雇用关系。小区的物业管理费也可以由业主监控。

“包干制”是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。现在的物业管理费大多都是包干制，即：政府主管部门核定一个收费标准，然后物业管理公司按这个标准去收费。物业管理公司所有的成本、利润都包含在这当中。这就造成了物业管理公司少干活反而成本低，还能多赚钱。业主和物业管理公司容易产生矛盾。 包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在包干制下，物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费用拥有所有权，可以自行支配，业主及业主委员会无权检查其使用情况，这样容易造成双方信任感不强。

在实际的物业管理工作中，酬金制更有利于维护业主的权益，它使业主委员会（业主）与物业公司的关系彻底变成了雇用与被雇用的关系，大大增强了物业管理公司的服务意识。业主委员会（业主）可以检查每笔物业管理费用支出的明细；物业管理公司一定数额以上费用的支出必须经业主委员会签字；每年物业管理公司必须向业主委员会（业主）上报管理费预算并经审核后才能执行。

首先，“酬金制”有利于体现业主的主体地位，物业管理费是业主的钱，物业管理公司只是业主聘请的“管家”，业主对物业管理公司的监督并非是干涉物业管理公司的内政，而是正确行使自己的权利；其次，物业管理公司运作更规范，其所得的就是管理酬金，这有利于提高管理水平和服务质量，减少管理费的纠纷，物业公司只有精打细算，当好业主的管家，才可能取得较长时期的管理权。“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权检查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司只是一个代管机构，无权替业主作主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。“更节省”，因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交税。而包干制的小区要按照整个物业管理费交税。一般来说，付给物业管理公