关于商品房逾期办证的法律责任

作者：颜雪明,万科集团首席律师,中国房地产业协会法律事务委员会副主任,深圳市房协法律专业委员会主任。

关于商品房逾期办证的法律责任

颜雪明

【案例】2007年8月，林某与某房地产公司签订买卖合同，购买两套商品房。买卖合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能在本房地产交付之日后的第240日内取得《房地产证》，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金，至实际取得房产证之日。2008年11月房屋交付。2011年1月，林某以开发商未依约为其办理房地产证，向法院提起诉讼，要求判令被告支付延期办证违约金，两套房合计人民币135万余元。被告抗辩称，本商品房早已具备办证的条件，已依约向原告寄送《办证通知》和《办证须知》，有《特快专递详情单》为证；但原告林某至今拒不缴纳契税和登记费用，这是未能办理房产证的真正原因。一审法院认为，被告提交的《特快专递详情单》中未注明其向原告邮寄的材料名称，不能证明已向原告发出了《办证通知》和《办证须知》的事实，因此涉案房产至今未办证的责任在被告。故判决，被告应承担迟延办证违约金共计约102万余元。被告不服上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

这个案件，法院不管原告是否存在消极办证的事实，不是客观地综合各种证据来认定事实，判断迟延办证的责任，只看被告是否履行通知义务，且对被告提供的证据要求苛刻，事实上支持了原告恶意诉讼获利。

这个案件引发我们以下思考：1、商品房转移登记的主体是谁？2、现行法中关于迟延办证的责任是否合理？3、法院和仲裁机构在审理迟延办证纠纷案件中应当如何公平确定责任？4、开发企业如何规避迟延办证的法律风险？

一、商品房转移登记的主体是谁

商品房竣工验收后，开发企业首先要向登记机构申请办理房地产初始登记，之后，再将售出的商品房转移登记到买受人名下。这个转移登记，就是俗称的办 万科企业股份有限公司首席律师