写字楼物业全面预算管理案例

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写字楼物业全面预算管理案例

■ 文│马红梅

高

地物业管理有限公司（简称：高地物业）是复地集团（2337HK）旗下专业从事房地

举措二，成本费用与预算管控

收入来源的基本确定是物业服务企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理及控制成为物业服务企业财务管理的核心内容：

1.写字楼物业管理成本构成。大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的40%左右；公共能源，占总成本的30%左右；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右，成为写字楼物业管理成本控制的重点。

2.写字楼成本控制方法。首先，建立成本预算和定额控制体系。成本控制指标分解，纵向到底，横向到边，全员参与。其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点控制。例如，A项目能源控制小组2009年度能耗预算312.4万元，占总成本的32.56％；2009年度薪酬预算287.37万元，占总成本的29.95％。

3.能源成本的控制具体措施。在满足顾客对能源需求（照明和设备设施的需要）的同时，控制能源成本。能源成本控制的具体措施有：普遍计量、管理无空白点、电价核算准确，平衡点运行。

首先，做到普遍计量。安装电表的总表扣除公共设备设施运行费用；配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费；除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表；为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表；为物业管理自用房安装电表。普遍计量是能源成本控制的前提和基础。

其次，管理无空白点。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如大楼外射灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭用电系统等。通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查，杜绝能源管理空白点。

再次，电价核算准确。按照当地供电费计价标准核算电费。商务楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物业服务企业成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，由财务人员核算出一个相对固定的单价数额。

最后，平衡点运行。不仅有设备的运作规程，还制定了设备的能源控制操作规程；在照明管理上，除了正式的规定，还划分不同责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定。

产综合服务之全资机构——高地资产之核心成员企业。2008年底，高地物业接管了写字楼A项目，总建筑面积15.35万平方米，2009年度实行全面预算管理。

举措一，收入来源与预算管控

由于A的收入来源是以（元/月）为基数的标准，根据市物价局核定的政府指导价，物业费收费标准最高为22元/平方米/月，最低收费标准16元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

虽然物业服务收费标准是按物业服务合同的约定确定，但业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，A项目根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，提供有偿特约短驳费服务，多方位、多渠道创造经济效益。

56中国物业管理

2010.03