我国房地产开发企业纳税筹划研究

纳税筹划是企业的一种理财活动,在投资回收期长、政策性强、投资风险大、资金占用量大的房地产业进行纳税筹划非常必要。针对我国房地产开发企业的特殊性,提出了房地产开发企业纳税筹划的方法以及在实施纳税筹划方案时所应该注意的问题,使我国房地产开发企业的纳税筹划更有效率。

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我国房地产开发企业纳税筹划研究肖洪李小健 (北农林科技大学。陕西杨凌西摘

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要纳税筹划是企业的一种理财活动，在投资回收期长、政策性强、投资风险大、资金

占用量大的房地产业进行纳税筹划非常必要。针对我国房地产开发企业的特殊性，提出了房地产

开发企业纳税筹划的方法以在实施纳税筹划方案时所应该注意的问题，使我国房地产开发企业及的纳税筹划更有效率。关键词房地产开发企业；纳税筹划；筹划成本

一

、

房地产开发企业纳税筹划必要性

减免税的税收优惠政策。

我国自2世纪8年代的改革开放以后，尤其是 19年 0 O 92

2、税收扣除。指在合法合理的情况下使税收扣除额增加从而直接减少企业应纳税额。房地产开发企业可以通

实行市场经济以后，房地产业得到迅猛发展，日益向成熟的产业化经济迈进。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近2%,占G P比重接近 1%,个别地 0 D的 0 区这一比例更高，作为我国国民经济体系的重要构成部分

过资金预算管理和税收筹划相结合，在税法允许的范围内充分利用或增加扣除额，充分利用企业所得税对成本、费

用、税金及损失的扣除，尤其是充分利用对职工福利费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、广告费和业务宣传费、公益性捐赠等的扣除标准，以及在申报土地增值税时充分利用各项扣除标准，包括房地产开发企业扣除项目中有加计2%的扣除等。 0

的房地产业具有其显著的特点：投资回收期长、政策性强、投资风险大、资金占用量大，是典型的资金密集型产业。由于我国房地产业的特殊性，各房地产开发企业的资产负债率普遍较高，如万科集团、保利地产、金地集团、招商地产、华远地产、恒大地产、龙湖地产、绿城中国等房地产企业从 2 0年至今，资产负债率高达7%,甚至 07 0 8%;加之我国现行有2￣税种，而房地产企业所涉及的 0 o-

3、税率差异。在合法合理的情况下，企业利用不同地区税率的差异来进行纳税筹划，从而减少企业应纳税额的一种纳税筹划方法。房地产开发企业可以通过纳税筹划，

选择在远离市区或远离一二线城市的地方进行房地产投资，从而可以通过降低税率、增加费用扣除额来减少企业应纳税额，以及在适用超额累进税率的税种中如土地增

就有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税 1个，占到了一半以上；又 1

由于房地产投资的众多不确定因素，因此，各房地产开发企业在依法纳税的前提下进行纳税筹划以减轻企业税务负担十分必要。二、我国房地产开发企业纳税筹划的方法

值税，通过控制费用扣除与增值额的比率来降低税率，从而达到降低应纳税额的目的。 4、税收抵免。即房地产开发企业可以在合法的情况

下，合理的利用企业重组 (包括企业法律形式的改变、债务重组、股权收购、资产收购、企业合并和企业分立等形式 ),抵消转移盈利企业的利润，从而减少房地产开发企业的应纳税额。

纳税筹划可以从两个方面考虑。一是减少企业应纳税额，即在多种纳税方案中选择税负较低的方案；二是延期纳税，即在合法合理的情况下，尽可能的选择纳税时间较晚的方案。

5、转让定价。即在经济活动中，有经济联系的企业各方为了转移收入、均摊利润或转移利润而在交换或买卖

( )减少企业应纳税额一

1、减免税。即是纳税人在合法合理的情况下使其成为减免税人，充分挖掘利用国家的税收优惠政策，从而减少企业的应纳税额。房地产开发企业可以通过安置残疾

过程中，不依据市场价格进行交易，而是依据各方的共同利益进行交易，从而达到减少企业应纳税额的目的。房地

产开发企业可以通过控制上游原材料的购销价格或利用关联企业相互提供劳务，以及利用无形资产价值评定困难等