浅析《房屋登记办法》中的预告登记制度

2008年出台的《房屋登记办法》以《物权法》为依据,对预告登记制度作了明确的规定,该规定能够有效防止＂一房二卖＂现象,有利于保证约定期内交易关系的稳定,但是依然存在进一步完善之处,本文据此提出相关思考。

2 010年 7月 ( )下

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2 0出台的《 08年房屋登记办法物权法》以为依据，对预告登记制度作了明确的规定，规定能够有效防止“该一房

二卖”象，利于保证约定期内交易关系的稳定，是依然存在进一步完善之处，丈据此提出相关思考。现有但本 关键词房屋登记办法预告登记评析 中图分类号： 2 . D9 32 文献标识码： A文章编号： 0 90 9 (0 00 -4 - l 0 -5 22 1 )70 7叭

将申请预告登记的义务置于预售人，势必影响登记行为的有效发预告登记的基本原理生。 ( )告登记的概念与性质一预预告登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利此外，根据《房屋登记办法》 6第 9条的规定，预售人未按j “{{ c进行的登记，本质是限制玑时登记的权利人处分其权利，其保障约定与顸购人申请预告登记，购人可以单方申请预告登记。由预” 此可推知，在预购商品房中往往以约定的形式规定预告登记的申 请求权人实现其目的。 笔者认为，告登记是一种债权物权化的具体表现，权物请，预债并且一般情形下为预售人与预购人共同申请预告登记，只有权化是指债权在具有某种法定条件下，备了类似物权的效力。具 当预售人违约时，购人可进行单方预告登记。方共同履行预预两则明显影响登记效率，将在登记所缴费用、并所办手续、 债权是相对权，对特定债务人发生效力：仅物权是绝对权，有完告登记，具全排他效力，物权所有人以外的任何人均不得妨碍权利人对物权所需材料等各项事务中引起不必要的纠纷，也将花费双方当事人的实现。预告登记是一种公示行为，公示的对象是不动产物权更多的时间成本。其 因此，者认为，当从一开始就允许单方申请预告登记，笔应并变动的请求权。这种请求权并不能完全 l止义务人对不动产物；且而权进行再处分，因此该请求权首先是债权。然而，经过预告登记将申请人明确规定为对物权享有请求权的债权人，另一方当事的不动产物权得到了一种保障，使违

反登记的债权请求权的处分人承担提醒义务。 归于无效，种无效使预告登记的请求权又具备了对抗第三人的这 ( )三关于预告登记失效的相关问题根据《屋登记办法》 6条第 2,合《权法》 2条房第 8款结物第 O效力。 ( )告登记的效力二预中“预告登记后，权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3债 预的规定可知，以下两种情形预告登记作为债权物权化的具体表现，主要有以下三个效个月内未申请登记的，告登记失效”预告登记失效： 1债权消灭：权消灭是指当事人之间的债权债 ()债力： 比如商品房预购人与预售人之间自愿解除房屋买卖 1保全效力。 .即为保障请求权肯定发生所期待效果的效力，务关系终止， 通过将可能妨害或者损害请求权履行的处分行为归于无效，使权合同。时由于买卖合同已经解除，此当事人双方的权利义务关系终止，权消灭，告登记丧失了基础法律关系，债预因此自然失效。 利人的利益得以保全。 2顺位效力。当第三人钊’不动产物权进行了其他登记， () .指对 2自能够进行不动产登记之日起 3月内未申请登记：者认个笔请求权人可以根据预告登记排除后登记权利的效力。 为，此所谓“能够进行不动产登记之日”指的是可以就不动产物权比如预购商品房已经办理了初始登记，从而办理房屋 3破产保护效力。 .破产保护效力是指在相对人陷入破产时，进行登记， 所有权转移登记的条件已经具备，始登记完成之日即能够进行初排斥他人而保障请求权发生指定的效果。。 不动产登记之日。那么在三个月之内，申请预告登记的当事人必二、房屋登记办法》《中的预告登记问题否预车对《屋登记办法》 3第 4节对预告登记制度的规定，须到登记机构办理相应的房屋所有权转移登记，则，告登记 l房 第章 失效。 笔者有以下几点思考： 在第二种情形中，对于确定“能够进行不动产登记之日”似乎 ( )告登记的范围是否可以再扩大一预尤其对于预购商品房的预购人来说，往往弄不清依《房屋登记办法》 6第 7条规定，当事人可以就预购商品房、存在一些疑问， 能够进行不动产

登记之日”而对房屋所有权办，以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押三种情形申请于告楚到底何时才是“贞因此，笔者认为房地产登记，是否可以将预告登记的范围进行扩大？比如在房屋租赁理初始登记的房地产开发商则比较明确。中，出租人先后将房屋出租给多个承租人的情形并不少见，种开发商应该承担主动为于购人办理房屋所有权转移登记的义务，这贞 “一房二租”“、一房多租”的现象严重损害了承租人的合法权益。或者要求预售人向预购人发出书面通知提醒其道登记机构办理 以此避免预购人因不清楚何时进行登记而对其造成不因此，笔者建议将房屋租赁也纳入到申请预告登记的范围之中，相关登记， 第一承租人可以就取得房屋租赁权的请求权进行预告登记，以此利后果。三、结语来对抗出租人恶意将房屋出租给多人。 预告登记的价值在于保护将来可期待利益，用到现实社会应 ( )二申请预告登记的“当事人’’为何人中有利于保障不动产交易的稳定。通过对《房屋登记办法》关于《房屋登记办法》 6第 7条规定了当事人申请预告登记的三种我情形，未对“但当事人”出明确界定，当事人”作该“为预售人还是预告登记的规定的思考，们发现该制度有待于从立法上进行进步的完善和明确，从而降低其在实际操作中的成本和风险。 预购人？抵押人抑或抵押权人？单以预购商品房为例，该“若当 一

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事人”为对物权享有请求权的债权人 (即预购商品房中的预购人 ), 明文规定由预购人申请预告登记，方面符合预购人提出预告登一记的愿望，另一方面将怠于进行预告登记的责任后果归咎于预购人，能够使登记更有效率。若该“当事人”为预售人，于购登记将贝作为预售人的强制义务，若预售人担心将来预购人违约不按时接受房屋，则预售人将主动做出预告登记。事实上预售人相对预但

注释：

①孙宪心. I物权浊原 . - 法律“版社. 04 第 2 6页. I 2 0 f版. 2 ②粱慧 .I q 1 I物权浊案建议稿——条文、 I说明、…参考法例. 』社会科学文献版礼. 0 0年版. 10负 . 20 7 参考文献

: [政勋 . 1刑法的J当性 .北求人学…版社. 0 8年版. 20 []宗杆.¨ 2龙孝对￣1 - -政法人学…版社 .9 9{版 1义.I 1 19 I

购人处于强势地位，预告登记更重于保护于购人利益，而贞因此若 作者简介：怡，董兰州大学法学院 20级法学班本科。 07

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