2011年自考资产评估串讲笔记 可做小抄

我就是靠这个通过了。

2010年自考资产评估串讲笔记 第一章 总 论

本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、运用市场法评估资产优缺点 市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。

落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

（四）经济性贬值及其估算

是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算

三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用重置成本

二、机器设备的实体性贬值及其估算 （一）实体性贬值与成新率的估算 1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的预测性、公正性、咨询性

3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：

市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 9资产评估的假设：

继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

10资产评估的原则

包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则

11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章 资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节 市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法应用的前提条件：

需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 市场法的缺点表现在：需要有公开及就三种法。 活跃的市场作为基础，有时缺少可对

比数据以及缺少判断对比数据而难第三节 收益法

以应用；不适用于专用机器、设备、一、收益法及其适用的前提条件 大部分的无形资产，以及受地区、环收益法是通过估算被评估资产的未境等严格限制的一些资产的评估。通来预期收益并折算成现值，借以确定常适应于商业用房、通用设备等资产被评估资产价值的一种资产评估方的评估。 法。

二：收益法应用的前提

第二节 成本法

1、被评估资产必须是能货币衡量其成本法及其适用的前提条件

未来期望收益的单项或整体资产 成本法是指在评估资产时按被评估2、资产所有者所承担的风险也必须资产的现时重置成本扣减其各项损是能用货币衡量的

耗价值来确定被评估资产价值的方三、收益法中各项指标的确定 法。

（一）收益额

成本法运用的形式及其各项指标的收益额是未来预期收益。 估算：

（二）折现率和资本化率 1、基本公式可表述为：

1、无风险报酬率

被评估资产评估值=重置成本-实体2、风险报酬率（财务风险、市场风性贬值-功能性贬值-经济性贬值 险、管理风险）

2、运用成本法评估资产的步骤： 无风险报酬率是以国库券、银行存款①确定被评估资产，并估算重置成利率来确定的，而风险报酬率是根据本；

社会行业平均收益水平确定。 ②确定被评估资产的使用年限； （三）收益期限

③估算被评估资产的损耗或贬值； 四、运用收益法评估资产优缺点 ④计算确定被评估资产的价值。 （二）收益法的优缺点 （一）重置成本的估算

1、收益法的优点

复原重置成本与更新重置成本的异（1）能真实和较准确地反映企业资同。

本化的价值；

1、重置核算法 （2）与投资决策相结合，应用此法2、物价指数法 评估的资产价值易为买卖双方所接3、功能价值法

受。

4、规模经济效益指数法 2、收益法的缺点

（1）重置核算法

（1）预期收益额预测难度较大，受是指按资产成本的构成，把以现行市较强的主观判断和未来不可预见因价计算的全部购建支出按其计入成素的影响；

本的形式，将总成本区分为直接成本（2）在评估中适用范围较小，一般和间接成本来估算重置成本的一种适用企业整体资产和可预测未来收方法。

益的单项资产评估。

重置成本=直接成本+间接成本 第四节 资产评估方法的比较和选（2）物价指数法

择

物价指数法是在资产历史成本基础资产评估方法选择应考虑的因素： 上，通过现时物价指数确定其重置成1、资产评估方法的选择必须与资产本。计算公式为：

评估价值类型相适应。

资产重置成本=资产历史成本×资产2、资产评估方法必须与评估对象相评估时物价指数/资产购建时物价指适应。

数

3、评估方法的选择还要受可搜集数或者为：

据和信息资料的制约。 资产重置成本=资产历史成本×（1±

物价变动指数） 第三章 机器设备评估

（3）功能价值法

历年考题中，每年都考计算题。 也称生产能力比例法。这种方法是寻第三节 机器设备评估的成本法 找一个与被评估资产相同或相似的机器设备评估的成本法是指通过估资产为参照物，计算其每一单位生产算机器设备的重置成本，然后扣减其能力价格或参照物与被评估资产生各种贬值来估测机器设备评估值的产能力的比例，据以估算被评估资产方法。成本法可以用公式表示为：即的重置成本。计算公式为：

重置成本扣除三大贬值

被评估资产重置成本=参照物重置成机器设备评估值=重置成本-实体性本×被评估资产年产量/参照物年产贬值-功能性贬值-经济性贬值 量

二、机器设备重置成本的估算 4、规模经济效益指数法 三种方法：

（二）实体性贬值及其估算

1、重置核算法：估算各项成本，然是指资产由于使用和自然力作用形后求和

成的贬值。实体性贬值率估算的三种2、物价指数法：在被评估机器设备方法：观察法、使用年限法、修复费历史成本基础上，通过现实物价指数用法

确定重置成本

（三）功能性贬值及估算

3、规模经济效益指数法：根据设备功能性贬值是由于资产的技术相对

的生产能力与价格的比例关系确定

1

成新率

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。 第二节 土地使用权评估的特点 土地资产的特性： 1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。

土地资产价格体系： 土地资产的价格类型：

1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。 从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 土地资产价格特点：

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

2、土地价格主要由土地的需求决定 3、土地价格具有明显的区域性 4、土地价格的上涨性 影响地产价格的因素：

（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。 土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则

第四节 土地使用权评估的方法 市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

建筑物是指与土地组合的建设成果，