土地一级开发学习的心得体会

土地一级开发学习体会

开发商参与土地一级开发，并意图获取最大的预期收益，甚至目标直指二级开发权的获取，都需要对一级开发的运做程序、方法、策略、细节等进行精心细致、合理有效的安排和设计，而进行设计和安排的基础和原则就是政府的土地一级开发政策和相关规定。所以对当前土地一级开发政策的分析和研究，就成了选取最佳策略实现预期目标的基础性工作和根本保证。基于此种原因，我们首先对一级开发的以下几个方面进行学习与体会：

1、开发商参与土地一级开发的市场地位

北京市国土资源局《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市〔2005〕540号文件是当前进行土地一级开发的指导性文件，他的相关规定是从事土地一级开发活动的基础和原则。文件第二条规定：土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。这从根本上决定了土地一级开发行为是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，其本身具有先天性的非市场元素。这也是政府意图控制土地一级市场，利用土地供应进行宏观经济调控、调节房地产市场甚至国民经济的具体表现。

但由于当前政府部门土地储备的不足和进行一级开发力量的有限，可投入人力、物力、财力的严重不足，为了保证土地供应的相对稳定，必须借助于外部力量以保证土地供应总量的相对稳定。所以文件第四条规定：土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。

2、开发商参与土地一级开发的利益保障

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主要投入的是技术、管理等非物质成本，后一种则包括技术、管理、资金等全部成本。前一种可以获取的收益为不高于土地储备开发成本2%的管理费用，后一种可以获取的收益为不高于预计土地储备开发成本8%的利润。各开发公司可以根据自身的特点以及资金规模、资金运转计划选择不同的方式。

3、土地储备开发成本构成

开发商不管以任何形式从事土地一级开发，都必须对土地储备开发成本进行认真的分析与考虑，因为最终利益的实现取决于土地储备开发成本的表现内容。文件第二十四条对土地储备开发成本的构成明确规定如下：（一）征地、拆迁补偿费及有关税费；（二）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； （三）市政基础设施建设有关费用； （四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（五）贷款利息； （六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。