高盛房地产报告

各大知名投行的房地产研究报告,及其珍贵

中国经济简评

2010年5月10日

 作者感谢实习生William Yang 对本报告的贡献

乔虹

helen.qiao@gs.com 852-2978-1630

宋宇

yu.song@gs.com 852-2978-1260

研究报告

高华全球经济研究网站doc.guandang.net

潜在房价调整和政府过度借贷的风险评估

过去18个月国内房价的迅速上涨和政府担保的基建投资快速升温增加了居民和政府的财务状况风险。

我们认为实体经济中房价大幅下跌的风险被以下因素所缓解：1) 购房的按揭杠杆比率较低；2) 相对于收入增长而言，借贷活动较为保守以及以往积累的储蓄；3) 考虑真实收入水平后的承受能力较强。

在我们看来，尽管地方政府收入的一大来源为土地出让金，但如果考虑到1) 政府总资产负债表上还有大量资产；2) 财政收入和政府储蓄的迅速上升，则政府的整体财政状况的可持续性仍比较稳固。

在城市化迅速推进的背景下，中国政府面临的挑战仍是选择及时、有效

的逆周期政策措施以保持增长的稳定，同时采取调控措施防范长期风险。

2010年一季度实体经济同比和环比的强劲增长似乎证实，在2008年末以来信贷的大幅扩张和规模空前的财政刺激措施的推动下，中国已走出了全球经济危机，且经济活动几乎没有受到持续影响。然而，中国经济的出色表现似乎也付出了一定代价。由于2009年初以来实行放松的货币政策和房贷政策，房价迅速反弹，并于2010年3月在多个城市创下新高，从而加剧了市场对于房地产泡沫的形成以及市场有可能经历一次痛苦的正常化过程的恐惧。此外，基础设施建设方面的财政扩张主要依赖商业银行贷款，其中部分项目由地方政府担保或以土地为抵押。随着最近房地产行业的调控力度加大（参见2010年4月15日发表的亚洲点评“AEJ currency appreciation—still some room but story changing”），越来越多的中国相关资产投资者担心房价可能会下跌，并对居民和政府的财务状况产生影响。

我们的观点是，尽管这一风险的确在上升，但我们有充分理由认为房价回落或政府过度借贷的风险仍在可控范围内。根据我们房地产行业分析师的基本假设，政策收紧将使今年全国房价将从当前水平下跌18%（即较2009年底下跌10%），全年交易量将下降15%。我们在本文中对居民和地方政府总体财务状况进行了分析。我们的发现表明，尽管过去两年居民和政府负债均已上升，但从绝对水平来看，中国居民和政府的负债比率仍然很低，且收入增长强劲，资产状况稳健，这些均是可以缓解风险的因素。