“第三只眼”看湖州楼市

“第三只眼”看湖州楼市

胡 珺

（湖州职业技术学院 浙江 湖州 313000）

湖州市第6届房交会召开后，许多人都在议论菰城楼市的走向，并且，据说有很多派，即乐观派、悲观派、中观派等等，而我认为对于湖州的楼市首先我们要用客观的眼光去看待它，只要剖析它的身上的真实性才能更加有利于我们去分析！

首先是供求矛盾的真实程度。从2001年开始，每次开市房交会，实际售房都不多，一有新楼盘，就排起长队，似乎房子俨然成为菰城社会上最紧俏的商品，因为有太多的人买房，所以房价呈直线上升。而事实上，湖州的商品房供应每年在增长，同时，湖州新房空置率也是每年在增长，当然，湖州二次购房、三次购房的比例更是每年在增长，这就是说，大部分的需求不是满足生活需要的功能型的，而是满足赚钱需要的投资型的。这种供求矛盾，如果房价一天不跌，其矛盾会越加激化，而一旦房价出现停滞趋势，供应关系会一下子逆转，也就是说，当大量投资客不再热衷于投资商品房时，原先的需求过热就值得怀疑。

其次是消费者的经济承受能力。都说浙江是民营经济发达的地方，大量民间资本像只老虎那样蹲着。而事实上，越是民营经济发达的地方，都是有不断积累财富的追求。为什么温州有职业炒房团，这不是他们钱太多，而是他们还需要钱，如果对炒房者采取抑制措施，那么真实的消费者对房价仍是非常敏感，应该说，像目前湖州中心城区这样的房价水平，绝大多数的工薪阶层是消费不起的，这是市场非常不理性的一面。

第三是实际成交情况。湖州商品房供需矛盾较突出，房价上涨奇速，这只是现象，其实际成交的、签合同的可能不完全如此。至少在2004年年末之时，菰城仍有部分楼盘销售情况不佳。从2005年春节前开始，虽然一下子许多楼盘变得无房可售，导致房价直线上升，但真正以高价签下购房合同的并不多。特别是近段时间，湖州一些新楼盘开盘，报价很高，但签合同的多是内部客户，即享有一定的价格优惠，真的以高价成交的并不多，至于到目前，菰城不少高价楼盘都出现了销售滞缓的现象。这一假象还导致：一哄而上争开高价盘、不讲品质，不讲品牌，不讲服务，鱼龙混杂，使一些真正高价位、高品质的楼盘价值难以体现，使人们摸不清真相。

信贷紧缩的效果让市场瞩目。笔者判断，房地产行业将继续是前3年特别是去年宏观调控中后续影响最大的行业。一个基本的理由是，宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，都击中了房地产业的要害。首先，全国范围内的大力度土地整顿，已经使得房地产业的土地供应变得十分紧张。据相关报道的情况看，相当一部分房地产商表示，已经没有新土地来开发项目了。国务院在2004年4月28日会议上出台的政策，意味着土地被冻结将会持续6个月左右。从目前形势看，土地政策趋紧的情况将会持续相当一段时间。其次是信贷紧缩。国内房地产业对银行信贷的依赖度普遍过大，据央行报告称，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%。如果这是平均数，那么意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。业内人士也表示，国内房地产开发资金自有资金达不到