我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

2009年3月第11卷第2期

东南大学学报(哲学社会科学版)

JournalofSoutheastUniversity(PhilosophyandSocialScience)

Mar 2009Vol 11No.2

我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析

俞 露

(南京大学经济学系,江苏南京210093)

[摘 要]近几年我国部分城市的房地产价格呈现非正常上涨的趋势,地方政府在房地产市场中拥有推动房地产价格持续上涨的激励,而目前我国房地产市场的制度安排为地方政府将这种激励转变为实际行动提供了制度条件,从而使地方政府的行为对房地产市场的价格产生不容忽视的影响。这是造成近期我国房地产市场持续非正常 升温 的重要原因之一。本文以我国房地产市场中的地方政府行为为研究对象,在 经济人 假设的基础上,运用经济学的分析方法,对地方政府行为进行成本收益分析,并解释地方政府在房地产市场中的行为选择,以期通过理论和实证的研究,为规范政府行为、促进我国房地产业持续健康发展提供一种思路。

[关键词]地方政府;房地产市场;成本收益分析; 经济人 行为

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1671 511X(2009)02 0017 07

行政机制等角度对其进行了分析,这种研究存在一定的局限性。而从经济学的角度研究地方政府与房地产市场的问题,会对目前我国房地产价格持续走高的现象做出更合理的解释。本文以我国房地产市场中的地方政府行为为研究对象,在 经济人 假设的基础上,运用经济学的分析方法,对地方政府自身进行成本收益分析,并解释地方政府在房地产市场中的行为选择,以期通过理论和实证的研究,寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施,为规范我国房地产市场提供一种思路。

一、问题的提出

改革开放以来,随着我国工业化与城市化进程的不断推进,我国房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激,近几年我国房地产市场出现了空前的 火热 。这种 火热 最直观地体现在部分城市持续非正常上涨的房价上。据统计,2000年以来,我国商品房和商品住宅平均销售价格增幅超过10%。2005年一季度,全国商品房平均销售价格同比增长12.5%,其中住宅售价增长13.5%。全国35个大中城市的住宅销售价格一季度同比上涨10.5%,其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%[1]。2006年,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%

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二、土地垄断供给制度与地方政府角色

房地产又被称为不动产(RealEstateorRealProper ty),它包括所有的设施(建筑物和构筑物)总体、在其上建造设施的土地以及空置的土地和它们衍生的各种权益。房地产市场是房地产交换的场所与领域,也是房地产一切交换或流通关系的总合,它是由市场主体、客体、中介组织、价格和运行机制等要素构成的一个系统。按照不同的标准可以将房地产市场体系划分为不同的子市场。从房地产市场内部运作规律的角度考察,目前我国房地产市场可以划分为土地出让市场、房地产增量市场和房地产存量市场。土地的相对稀缺性和区位垄断性造成了土地出让市场的自然垄断,加之房地产产品的差异性等多种因素,这些都决定了房地产市场是不完全竞争市场,这为政府干预房地产市场提供了理论依据。在我国,土地出让市场中的土地一级市场是由国家垄断的。土地出让市场是指土地所有者以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场,国家作为土地所有者将一定年限内的土地使用权让渡给土地使用者,并收取出让金或地租。

土地使用权的出让是建立在土地使用权和所有权分离的基础之上的。我国!宪法 和!土地管理法 明确规

。目前中央和各级地方政府已经对

房地产市场制定并实施了许多相关的调控政策,然而房地产市场的 降温 效果并不明显。而房地产市场出现的部分城市房价非正常上涨、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题,始终是各界关注与争论的焦点。

对于国内房地产价格持续走高的问题,学术界存在不同的观点。学者们从住宅供应结构、城市化进程、人民币升值预期和金融制度等多种角度,解释了促使房地产价格非正常上涨的原因。而事实上,作为市场的参与者和监督者,地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。有学者认为,分税制后地方事权与财权不对等所带来的压力,以及地方政府作为中央政府或上级政府代理机构的压力,促使地方政府会介入房地产市场,并客观推动了城市房地产价格的非正常上涨政府对房地产领域的行政垄断

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。

也有学者指出我国局部房地产泡沫的根本原因在于地方

。关于地方政府与房地

产市场的问题,现有的理论只是从财政体制、代理机制和

[收稿日期]2008-09-29

[作者简介]俞露(1982-),女,浙江杭州人,南京大学商学院经济学系硕士研究生,研究方向:政治经济学。