农村宅基地流转的法律现状_缺陷及对策_以农民权益保护为视角

——以农民权益保护为视角农村宅基地流转的法律现状·缺陷及对策—毛平，宋娇，潘强

（四川农业大学政治与法学学院，四川雅安625014）

摘要从用途限制、方式限制、对象限制及禁止抵押等4个方面对农村宅基地有关的现行法律规定进行梳理，发现现行法律规定的不

，、、、。足如物权弱化房地一体主义的理论困惑土地管理法中的漏洞对城镇居民购买宅基地的限制等道出宅基地流转限制的危害，如会

；、；；（）。导致宅基地隐形交易导致土地闲置资源浪费导致农民融资难损害了土地所有者农村集体经济组织的利益等提出建立宅基地

流转的法定租赁模式作为农村宅基地流转问题的出路，具体说明了宅基地法定租赁模式的含义，从主体、客体、内容3方面阐述了宅基地法定租赁模式的具体内容，并明确了如何解决卖掉房屋的农民的居住问题，如何处理超标占用宅基地、如何分配宅基地租金、如何健

以实现农村宅基地合法有效的流转，维护农民权益。全宅基地债权式流转相关的程序和手续等问题，

关键词宅基地流转；法定租赁；农民权益保护中图分类号F323．211文献标识码A文章编号0517－6611（2010）28－16015－03Laws，DefectsandCountermeasuresontheCirculationofRuralHousingLandMAOPingetal（CollegeofPoliticsandLaw，SichuanAgriculturalUniversity，Ya’an，Sichuan625014）

AbstractThethesiscombstheexistinglegalprovisionsaboutruralhousinglandfromtheperspectivesofuserestriction，meansrestriction，subjectrestrictionandmortgageprohibition，andfindsouttheirdefects，namely，weakeningrealright，confusedknowledgeabouttheintegra-tionofhousepropertyandlandproperty，theloopholeinLandAdministrationLaw，thebansontheruralresidents’purchaseofhousinglandandsoon．Thenthethesisexpoundstheharmsofrestrictingthecirculationofhousingland，forexample，itwillresultinundergroundtransac-tionofhousinglands；leadtountenantedlandsandwasteofresources；bringaboutfinancingdifficultyforpeasants；doharmtotheinterestoflandowners（ruralcollectiveeconomicorganizations）andsoon．Thethesisfurtherproposestoestablishthelegalleasemodeltosolvethe

specificallyexplainsthedefinitionofthelegalleasemodelofhousinglands，illustratesitsdetailedproblemsinthecirculationofhousinglands，

informationfromtheaspectsofobject，subjectandcontentandelaboratesaseriesofproblemsinvolvinghowtorehousethosefarmerswhohave

standardoccupiedhousinglands，howtodistributetherentofhousinglands，aswellassoldtheiroriginalhouses，howtodealwiththeover-howtoperfectrelevantproceduresandformalitiesinthecreditcirculationofhousinglandssoastorealizethelegitimateandeffectivecircula-tionofruralhousinglandsandprotectthepeasants’interests．

KeywordsCirculationofhousinglands；Legallease；Protectionofthepeasant’sinterests

长期以来受德国法系传统的影响，法律研究习惯了在法律体系内进行自我证明。殊不知，法律真正的根源和活力，不在法律条文，而在社会生活实际。正如埃利希很早以前就：“法律发展的中心不在立法，说过不在法学，也不在司法判”而在社会本身。断，

农村宅基地的流转是事关9亿多中国农民切身利益的重要问题，也是法学理论研究中不可回避的重大问题。近年理论界和实务界纷纷在此进行探索，提出各种解决方案，来，

希望有助于该问题的解决。应该说这些探索都是有益的。但是，他们不可避免同时存在一个缺憾：几乎所有的研究都是局限于物权领域，思路和视角的局限性，决定了理论研究“山穷水难免导致的苍白。仅在物权领域内寻找解决方案，

。笔者尝试摒弃传统的研究途径，尽疑无路”将研究的思路“债权”试图从领域里寻求解决，并期待对这一问进行拓宽，

探寻宅基地流转的有益模式，以维护题的研究能另辟蹊径，农民权益，实现城乡和谐发展。11．1

农村宅基地流转的法律现状现行法律规定的梳理

在对待农村宅基地流转的立场

（2）在宅基地流转的方式上，除宅基地可以随房屋一起。《土地转让外，法律禁止宅基地单独买卖、抵押、入股、赠与“农村村民一户只能拥有一处宅基地，管理法》第62条规定”其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。“农村村民出卖、”出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

（3）宅基地流转的对象上，只限于本集体经济组织内部成员，禁止宅基地向城镇居民流转。国务院办公厅1999年5《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通月6日发布的

：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月规定知》

《关于深化改革严格土地管理的决定》国务院发布的亦强调：“加强农村宅基地管理，”禁止城镇居民在农村购置宅基地。2007年12月国务院办公厅而后，为了遏制小产权房买卖，《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》中强：“农村住宅用地只能分配给本村村民，调城镇居民不得到农”。“单位和个人不得非村购买宅基地、农民住宅或小产权房”占用农民集体所有土地搞房地产开发。而2008年1法租用、

《关于严格执行有关农村集体建设用地月15日国土资源部

“农村住宅用地只能分配给法律和政策的通知》又再次重提本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小”产权房。

（4）在宅基地是否可以抵押的问题上，《担保法》我国第37条规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地”使用权不得抵押。

分析以上法律条文，可以得出：法律对宅基地的流转颁布重重禁令，设置重重障碍。不仅有来自法律、行政法规和部门规章的规定，更有对流转的用途、流转的方式，甚至流转的对象的限制。法律编织了天罗地网，使得宅基地的流转成

上，我国立法采取限制主义。具体表现在用途限制、方式限制、对象限制及禁止抵押等4个方面。

（1）在宅基地流转的用途上，我国《土地管理法》第63“农民集体所有的土地的使用权不得出让、条规定转让或出。这表明宅基地流转后，租于非农业建设”只能用于农业生产，不能搞投资开发等非农业建设。

毛平（1979－），女，四川泸州人，硕士，讲师，从事民商法和

农业法研究。

05-18收稿日期2010-作者简介